O que é escritura de imóvel e como funciona?

Escritura é um ato público lavrado em Tabelionato que formaliza a compra e venda à vista entre comprador e vendedor. Serve como prova legal do acordo e descreve informações essenciais da transação, como identificação das partes, valor e descrição do bem.

A lavratura ocorre com base em documentos apresentados por ambas as partes. Após a assinatura, o documento passa a ser a base para o registro que oficializa a transferência de propriedade perante terceiros.

Sem esse documento, o risco de insegurança jurídica aumenta: o antigo titular pode tentar revender o bem e o comprador perde meios de comprovação. Por isso, fazer escritura imóvel garante segurança, serve como referência para financiamento ou futuras negociações e pode ser lavrada presencialmente ou por via eletrônica, quando aplicável.

Custos e prazos variam conforme estado e complexidade. Este guia explica diferenças entre escritura e registro, etapas, documentos necessários, custos, soluções on-line e boas práticas.

Principais conclusões

• A escritura formaliza a compra e venda e descreve dados essenciais.
• É lavrada no Tabelionato e fundamenta o registro em cartório.
• Sem a escritura, não há prova segura da transação e há risco de dupla venda.
• Pode ser feita presencialmente ou eletronicamente, com mesma força jurídica.
• Valor e prazo variam por estado; conferir documentos reduz retrabalho.

Visão geral: por que a escritura de imóvel é crucial na compra e venda

A escritura atua como base legal que sustenta toda a transferência entre comprador e vendedor. Ela formaliza a transação e permite o posterior registro na matrícula, etapa que reconhece o novo proprietário perante terceiros.

Sem esse documento, o comprador pode ter dificuldades para provar a compra e corre risco de perda financeira. Um título claro reduz fraudes, disputas sobre titularidade e divergências sobre condições pactuadas.

• Segurança jurídica: protege comprador e vendedor e dá previsibilidade às partes.
• Redução de riscos: evita contestação futura sobre pagamentos e prazos.
• Condição para registro: somente com a escritura o cartório atualiza a matrícula.
• Proteção patrimonial: beneficia famílias e empresas ao resguardar bens e impactos fiscais.

Em qualquer estado brasileiro, seguir o rito — documento em cartório e depois registro — acelera o processo e diminui retrabalhos. Assim, a formalização adequada facilita operações futuras, como financiamento, alienação ou doação.

Escritura pública de imóvel: conceito, função e riscos de não fazê-la

Lavrada por tabelião, a escritura pública formaliza a vontade das partes e confere fé pública ao acordo entre vendedor e comprador. Esse ato notarial transforma a negociação em documento apto a demonstrar legitimidade e termos acertados.

O que a escritura pública valida juridicamente na transação

Valida identificação das partes, descrição do imóvel, preço, condições e declarações essenciais. O tabelião verifica capacidade civil, procurações e anuências. Também confirma poderes de representantes e regularidade formal do processo.

Principais riscos sem escritura: insegurança e perda financeira

Sem esse instrumento, a transferência fica sem prova pública. A consequência pode ser revenda pelo vendedor e perda dos valores pagos pelo comprador.

• Insegurança jurídica: dificuldade probatória em litígios.
• Prejuízo financeiro: perda de quantias e entraves em financiamentos.
• Erros evitáveis: nomes e dados incorretos geram retrabalho.

Fazer escritura imóvel é, portanto, um investimento em proteção. Quando houver representação, a procuração pública deve especificar poderes para a operação. Conferir todas as informações antes da assinatura reduz riscos e custos futuros.

Escritura x registro de imóvel: diferenças, ordem das etapas e onde fazer

Formalizar a transação no tabelionato é apenas o primeiro passo. A assinatura prova o acordo entre comprador e vendedor, mas não torna a titularidade pública.

• Escritura pública: formaliza transferência entre as partes e descreve condições pactuadas.
• Registro: grava o ato na matrícula e torna o negócio oponível a terceiros.

Onde ocorrem os atos

A escritura pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas. Já o registro deve ser apresentado ao cartório registro imóveis competente pela localização do bem.

Da lavratura ao ingresso na matrícula

Após levar a escritura ao cartório registro, o registrador inscreve o ato na matrícula. Só então o comprador passa a ser novo proprietário perante terceiros.

Atenção: leve ITBI quitado e documentos pessoais para evitar exigências. Emolumentos do tabelionato e taxas do registro variam por estado.

Para casos de permuta e outros detalhes práticos, veja também permuta de imóveis.

O que é escritura de imóvel: quando é obrigatória, quando não é e exceções

Nem toda transmissão exige escritura pública; regras e exceções determinam quando o ato é mandatório. A principal norma estabelece limite monetário e define consequências práticas para registro e eficácia da operação.

Obrigatoriedade acima de 30 salários mínimos

Art. 108 do Código Civil prevê que a escritura é obrigatória para compras cujo preço supere 30 salários mínimos. Nesse caso, só a lavratura pública torna a transmissão bens imóveis plenamente válida para fins de registro.

Financiamento SFH/SFI e instrumentos particulares

Em contratos SFH ou SFI, o instrumento particular tem força de escritura pública. O contrato vai a registro com alienação fiduciária na matrícula, protegendo o credor até a quitação.

Após pagar o saldo, o banco emite carta de anuência para a baixa da garantia, sem necessidade de nova escritura de compra.

Outras situações: usucapião, hipossuficiência e regularizações

Usucapião regulariza titularidade por via judicial ou extrajudicial, com rito próprio. Famílias hipossuficientes podem pleitear gratuidade, dependendo de regras locais e comprovações.

• Atenção: operações abaixo do limite legal podem e devem fazer escritura por segurança.
• Evitar “contrato de gaveta”: não substitui a escritura nem produz efeitos no Registro de Imóveis.
• Consulte o cartório competente para confirmar requisitos por estado e checar ônus na matrícula antes do negócio.

Para casos com usufruto e peculiaridades contratuais, veja também venda com usufruto.

Passo a passo para fazer escritura de imóvel no Brasil hoje

Planejar etapas e documentos garante que a transferência aconteça sem surpresas. Abaixo há um roteiro prático, com atenção às taxas e ao registro final.

Escolha do tabelionato e preparação

Passo 1: selecionar tabelionato notas e pedir orçamento com base no valor declarado e tipo de ato.

Passo 2: reunir documentação das partes e do imóvel: RG, CPF, certidões, matrícula atualizada, IPTU e comprovantes. Verificar procurações públicas, quando houver.

Impostos, assinatura e registro

1. Providenciar ITBI junto à prefeitura (normalmente 2%–3% do valor venal; trata‑se de imposto transmissão bens).
2. Revisar minutas: nomes, números, descrição, preço e condições.
3. Assinar o ato presencialmente ou via e‑Notariado com certificado digital notarizado.
4. Protocolar a escritura no cartório registro imóveis competente junto com guia do imposto e anexos.

Atenção: acompanhar qualificação registral, atender exigências e retirar a matrícula atualizada após conclusão. Comprar imóvel com documentação em ordem protege comprador e vendedor comprador contra riscos futuros.

Documentação necessária para a escritura: vendedor, comprador e imóvel

Antes de assinar, é essencial reunir toda a documentação pessoal e do bem para evitar exigências posteriores. Informação correta reduz retrabalhos e custos.

Documentos do vendedor

Identificação: RG e CPF de todos os proprietários.

Estado civil: certidão de casamento atualizada ou nascimento, pacto antenupcial quando houver.

Comprovantes: endereço e profissão. Procuração pública se houver representante.

Documentos do comprador

RG e CPF do comprador e do cônjuge. Certidão atualizada de nascimento ou casamento.

Comprovante de endereço, profissão e, quando aplicável, pacto antenupcial registrado.

Documentos do imóvel e certidões

• Matrícula atualizada e certidão de ônus do cartório de registro.
• Certidão negativa de IPTU e comprovação de quitação de condomínio.
• Certidões forenses, certidão de ações e comprovante de ITBI quitado.
• Em alguns municípios: certidão de cadastro, valor venal e negativas municipais.

“Verificar prazos de validade das certidões evita notas devolutivas no registro.”

Dica: monte checklist separado por vendedor, comprador e imóvel. Assim, a análise no cartório registro imóveis flui com menos exigências.

Quanto custa a escritura de um imóvel: taxas, ITBI e variações por estado

Custos variam conforme tabelas estaduais progressivas de emolumentos, publicadas anualmente. Essas tabelas amarram o valor da taxa ao valor declarado na transação. Por isso, consultar a tabela local ajuda a prever gastos.

Tabelas estaduais e emolumentos do cartório

Os emolumentos seguem faixas. Estados podem incluir adicionais para fiscalização e fundos de custeio previstos em lei estadual.

Importante: pedir orçamento detalhado ao tabelionato evita surpresas.

ITBI entre 2% e 3% do valor venal e casos de gratuidade

O ITBI é tributo municipal calculado, em regra, sobre o valor venal. A alíquota costuma ficar entre 2% e 3%.

• Municípios podem adotar critérios próprios para base de cálculo e exigências.
• Famílias hipossuficientes podem pleitear isenção ou gratuidade conforme legislação local.
• Após a escritura, incidem custas do registro para efetivar a transferência na matrícula.

Compare o custo total (escritura + ITBI + registro) e guarde comprovantes para apresentar no cartório registro imóveis. Solicitar orçamentos ao tabelionato e ao cartório reduz riscos e facilita o planejamento financeiro.

Erros comuns e boas práticas: correções em cartório, e-Notariado e prazos

Pequenas falhas na documentação frequentemente travam o processo de registro. Nomes grafados errado, CPF, datas e descrição do bem divergente da matrícula são as falhas mais recorrentes.

Como corrigir dados e evitar retrabalho

Procura‑se sempre o cartório que lavrou o ato para solicitar retificação. O tabelião orienta procedimentos internos e exige documentos comprobatórios.

Conferir minutas antes da assinatura reduz exigências e custos. Todas as partes devem revisar a minuta e confirmar a descrição do bem.

Escritura on-line via e-Notariado

Plataforma e‑Notariado permite lavratura eletrônica com videoatendimento e assinatura qualificada. O certificado digital notarizado pode ser emitido gratuitamente em cartório credenciado, mediante apresentação de documentos e identificação.

Importante: a versão eletrônica tem igual validade jurídica à presencial, conforme normas do CNJ.

“Manter dossiê físico e digital e acompanhar o protocolo no registro evita surpresas.”

• Checar validade de certidões e guia de ITBI antes de protocolar.
• Responder rápido a notas devolutivas do registro imóveis.
• Guardar comunicações com cartórios para controle e prova.

Boas práticas de organização e dupla verificação reduzem prazos e custos, acelerando a conclusão do processo junto ao cartório e ao registro.

Conclusão

Concluir a transação com segurança passa por obedecer ao rito notarial e registral, seguindo o fluxo: lavratura no Tabelionato e posterior registro no Cartório de Registro.

Somente após o registro o comprador terá reconhecimento público como proprietário e novo proprietário perante terceiros. Preparar documentos e certidões com antecedência reduz exigências e acelera o processo.

O custo final inclui emolumentos da escritura, ITBI e taxas do registro, variando conforme o valor e o estado. A opção eletrônica via e‑Notariado é válida e segura.

Diligência nas etapas evita perdas financeiras. Guarde o instrumento e a matrícula atualizada e consulte cartório ou profissional quando houver particularidades, como SFH, SFI, usucapião ou gratuidade.