Entender os tributos e encargos é essencial antes de fechar uma negociação. Custos como ITBI, escritura, registro, corretagem e despesas de financiamento podem somar até 15% do valor da transação. Saber isso ajuda o comprador a planejar o fluxo de caixa e evitar surpresas.
O pacote documental — ITBI, escritura e registro — costuma representar entre 4% e 8%, dependendo do estado e município. O ITBI, sendo municipal, normalmente varia entre 2% e 4% sobre o maior valor entre valor venal e valor de mercado.
Além dos tributos, existem taxas cartoriais, avaliações bancárias, CET do crédito e multas por interveniência que também impactam o orçamento. Por isso, recomenda-se reservar uma porcentagem do valor do bem para despesas acessórias.
Nas próximas seções, será explicado como calcular cada componente, quando cada taxa costuma ser exigida e o que normalmente cabe ao vendedor ou ao comprador. A ideia é reduzir prazos, riscos e retrabalho reunindo a documentação correta desde o início.
Principais conclusões
- Reserve entre 4% e 8% do valor para documentação e taxas.
- Considere até 15% se somar corretagem e financiamento.
- ITBI é municipal e costuma ficar entre 2% e 4%.
- Cartório exige escritura e registro para garantir titularidade.
- Custos extras incluem avaliações, CET e taxas bancárias.
- Reunir certidões e documentos reduz riscos e atrasos.
Visão geral dos custos: impostos, taxas e emolumentos na compra e venda
Antes de assinar, é essencial mapear todos os gastos que compõem a negociação imobiliária.
O pacote documental costuma representar entre 4% e 8% do valor do bem, reunindo ITBI, escritura pública e registro. O ITBI, imposto municipal, tende a variar entre 2% e 4% conforme a praça, enquanto o registro normalmente fica abaixo de 1% a 2%.
Escrituras são tabeladas e mudam por estado e faixa de preço. Em operações com financiamento, somam-se CET, taxa de avaliação e seguros, elevando o custo efetivo.
- Componentes principais: ITBI, escritura, cartório registro, certidões e honorários.
- Variação local: alíquotas municipais afetam o preço final.
- Planejamento: simular guias em prefeituras e cartórios antes de fechar o negócio.
O comprador deve orçar antecipadamente e confirmar que o vendedor esteja adimplente com IPTU e condomínio. Comparar tabelas oficiais ajuda a estimar o valor total e evitar surpresas.
Impostos x taxas: o que muda e por que isso impacta o planejamento
Distinguir encargos tributários das cobranças por serviço é essencial para um orçamento realista. Imposto financia despesas gerais do Estado e não corresponde a um serviço direto ao contribuinte. Exemplos comuns são o ITBI e o Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Já as taxas remuneram atividades específicas. Em cartório, os emolumentos pagam a lavratura de escritura, a matrícula e o registro, além de certidões e autenticações.
Como isso afeta o fluxo e o cronograma
Impostos incidem sobre fatos geradores previstos em lei: transmissão bens imóveis e lucro na venda. São obrigatórios e não dependem do serviço prestado.
Taxas surgem conforme atos praticados. Assim, o comprador deve checar quando cada cobrança é exigida pelo cartório registro imóveis e pela prefeitura.
- Classificação: tributo vs. taxa por serviço.
- Momento: impostos costumam ser quitados na transferência; taxas ao registrar atos.
- Custo adicional: assessoria jurídica e despachantes são despesas privadas.
Conferir tabelas locais e separar cada gasto por categoria ajuda a negociar prazos e decidir o momento ideal para a compra venda.
ITBI: como funciona o imposto de transmissão de bens imóveis
O ITBI incide sobre a transmissão onerosa entre vivos e é competência municipal. Ele recai quando há transferência de propriedade de um imóvel e costuma ser calculado sobre o maior valor entre o valor venal e o valor de venda declarado.
Base de cálculo: valor venal ou valor de mercado
As prefeituras adotam a base que resulta no maior valor tributável. Assim, se o valor declarado for inferior ao valor venal usado pela prefeitura, prevalece este último.
Alíquotas típicas e exemplos práticos
As alíquotas variam, em geral, entre 2% e 4%.
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Curitiba: 2,7%
- Porto Alegre: 3%
Diferenças pequenas na alíquota impactam bastante o total. Exemplo: sobre um valor de R$ 500.000,00 uma alíquota de 3% gera R$ 15.000,00; 2,7% reduz para R$ 13.500,00.
Quando pagar o ITBI no fluxo da compra
Muitas prefeituras exigem a guia quitada antes da lavratura da escritura, embora haja debate jurídico sobre o fato gerador ocorrer no registro.
O comprador deve emitir a guia municipal pelo site da prefeitura e guardar o comprovante. Em geral, os canais aceitos são bancos conveniados e plataformas online.
- Verificar a alíquota local e a base de cálculo.
- Simular e emitir a guia.
- Quitar antes da escritura, se exigido.
Para orientações sobre como calcular, veja o guia prático para calcular o ITBI. Em caso de divergência entre laudo e valor venal, sugerem-se diligências e, se necessário, impugnação administrativa.
Alíquotas de ITBI em capitais e grandes cidades
Em capitais e cidades importantes, pequenas diferenças nas alíquotas do ITBI afetam diretamente o orçamento do comprador. Por isso, é útil comparar percentuais antes de fechar a negociação.
São Paulo, Rio e outras praças
Referência de alíquotas: São Paulo 3%, Rio de Janeiro 3%, Belo Horizonte 3% e Porto Alegre 3%.
Cidades como Curitiba e Campinas adotam 2,7%. Já Brasília, Niterói e Guarulhos praticam 2%.
- Base de cálculo: normalmente o maior entre valor de venda e valor venal.
- Diferenças de 0,3 até 1 ponto percentual aumentam muito o custo em imóveis de alto preço.
- Algumas prefeituras oferecem descontos por faixa, uso ou programas habitacionais — verifique localmente.
- Simular o imposto com base no maior valor informado ajuda a estimar o preço total da operação.
Recomendação prática: consulte o site da prefeitura para emitir guia, checar prazos e documentos. Quando houver opção entre municípios limítrofes, comparar cenários de compra venda pode gerar economia relevante.
Imposto de Renda sobre ganho de capital: quando o vendedor paga
Quando há lucro na venda, surge a obrigação fiscal do vendedor perante a Receita Federal. O tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição ajustado.
Faixas e como apurar o ganho
As alíquotas são progressivas: 15% até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a R$ 10 milhões; 20% de R$ 10 a R$ 30 milhões; e 22,5% acima de R$ 30 milhões.
Apura-se o ganho subtraindo o custo documentado, benfeitorias comprovadas e despesas dedutíveis do valor recebido. Se o resultado for negativo, não há tributação.
Isenções comuns
- Venda do único bem residencial com valor até R$ 440.000, sem outra alienação nos últimos cinco anos.
- Imóveis adquiridos até 1969 são isentos; compras entre 1970 e 1988 têm redução.
- Reinvestimento total do valor em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias garante isenção.
O comprador não paga esse tributo, mas deve exigir comprovação do vendedor. Recomenda-se apoio contábil ou o uso de aplicativos oficiais para calcular e gerar o DARF e evitar multas.
ITR em imóveis rurais: por que a quitação é exigida na negociação
Antes da lavratura, cartórios costumam exigir prova de quitação do ITR para operações que envolvem terras rurais.
O ITR é um imposto federal anual incidente sobre propriedades rurais. Seu cálculo considera a área, o valor da terra nua e o grau de utilização declarado pelo proprietário.
Comprovantes atualizados costumam ser pedidos para viabilizar a venda imóvel rural sem entraves. Pendências no tributo podem impedir ou atrasar a transferência no cartório.
- Por que checar: débitos bloqueiam registros e atrasam o fechamento.
- Como se calcula: área x valor da terra nua x grau de utilização.
- Recomendação: o vendedor reúna guias e regularize declarações antes de negociar.
- Cuidado do comprador: confirmar a situação fiscal reduz risco de responsabilidade solidária.
Para evitar surpresas, consulte os sistemas federais e um contador. Assim, ambos têm mais segurança jurídica e cronograma previsível para a venda.
Custos cartoriais essenciais: escritura pública e registro de imóveis
Saber quando lavrar a escritura ou usar o contrato bancário evita atrasos e gastos inesperados. Em operações à vista, a escritura pública é obrigatória para formalizar a transferência. Em financiamentos, o contrato com o banco geralmente substitui esse ato notarial até a quitação.
Quando é preciso lavrar escritura pública
A escritura é necessária quando não há financiamento. Ela descreve o negócio e comprova termos entre as partes. Sem ela, não há base para registrar.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis: titularidade oficial
O registro no cartório registro é o único ato que confere titularidade frente a terceiros. Somente ao registrar imóvel o comprador passa a figurar como proprietário na matrícula.
Quanto costumam representar no valor total
Os custos são tabelados por estado. Como referência, o registro imóvel fica entre 1% e 2%. A escritura varia conforme faixas de preço do imóvel.
- Consultar tabelas estaduais para estimativas.
- Recolher ITBI antes do registro, quando exigido.
- Planejar certidões e averbações extras no orçamento.
Dica prática: peça uma simulação formal ao cartório e organize protocolos de pagamento para reduzir idas ao balcão e acelerar a emissão dos assentos.
Financiamento imobiliário: CET, avaliação e incidência do ITBI
Ao financiar um imóvel, o comprador deve considerar tanto o Custo Efetivo Total (CET) quanto despesas imediatas cobradas pelo banco. O CET reúne juros, seguros e encargos, mostrando o custo real do crédito e permitindo comparar propostas.
Taxa de avaliação e despesas bancárias
A instituição costuma cobrar uma taxa de avaliação para confirmar o valor do bem como garantia antes da liberação. Esse laudo tem prazo de validade; agendar a vistoria evita atrasos e reavaliações que aumentam os custos.
Além da avaliação, o banco inclui seguros, tarifas e custos administrativos no CET. Pequenas diferenças no CET geram grande impacto no total pago ao longo do financiamento.
SFH: ITBI incidente apenas sobre a entrada em alguns casos
Em operações pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), alguns municípios aplicam o imposto sobre apenas sobre a parcela de entrada. Essa regra local pode reduzir o desembolso inicial do comprador.
- Verificar regras municipais e a redação do contrato antes do fechamento.
- Conferir compatibilidade entre valor de compra, avaliação e limites do crédito.
- Guardar relatórios de avaliação e comprovantes para o dossiê e o cartório.
Comparar propostas e prazos ajuda a reduzir surpresas na compra venda. Quem planeja com antecedência evita reprecificação e protege o fluxo financeiro.
Quem paga o quê: comprador, vendedor e o que pode ser negociado
Antes de finalizar a transação, é importante definir claramente quem arcará com cada custo. A regra prática indica que o comprador assume ITBI, escritura e registro, enquanto o vendedor costuma entregar certidões e quitar IPTU e condomínio até a data da transferência.
Responsabilidades usuais e variações por acordo
Responsabilidades usuais: comprador arca com taxas de formalização; vendedor providencia certidões e quita débitos anteriores.
O ITBI é obrigação do comprador. Já o vendedor pode ter que recolher IR sobre ganho capital se houver lucro na venda. Não há ITBI devido pelo vendedor.
- Partes podem dividir custos de cartório ou conceder abatimentos no preço por acordo.
- Documentar qualquer ajuste no contrato ou na escritura evita disputas futuras.
- Verificar programas habitacionais e regras municipais pode reduzir a carga do comprador.
“Clareza sobre quem paga cada item acelera o cronograma e reduz retrabalhos no cartório.”
Antes de assinar, o comprador deve exigir comprovantes de quitação de IPTU e condomínio. Considere o custo total na proposta para equalizar expectativas entre comprador e vendedor e agilizar a conclusão da compra venda.
impostos na compra de imóvel: cálculo passo a passo com exemplo
Uma simulação simples mostra quanto será necessário reservar além do preço do imóvel. A seguir, um roteiro prático e um exemplo numérico para facilitar o cálculo.
Exemplo de imóvel adquirido à vista
Roteiro de cálculo: identificar a base do ITBI (valor venal ou valor de mercado), aplicar a alíquota municipal, consultar a tabela estadual de emolumentos para escritura e registro e somar todas as guias.
- Valor imóvel: R$ 500.000,00
- ITBI (2%): R$ 10.000,00
- Escritura pública (1,5%): R$ 7.500,00
- Registro (1%): R$ 5.000,00
Valor total aproximado a ser desembolsado: R$ 522.500,00, além de certidões e eventuais averbações.
- Verificar qual base a prefeitura usa para o ITBI.
- Checar a tabela de emolumentos do estado para simular escritura e registro.
- Registrar cotações em uma planilha e guardar comprovantes para o cartório.
Observação: em financiamento, acrescem CET, seguros e taxa de avaliação; o imposto renda sobre ganho capital é obrigação do vendedor perante a Receita Federal e não compõe o custo do comprador.
Ordem correta dos atos: ITBI, escritura e registro sem dor de cabeça
Saber qual passo vem primeiro reduz riscos de indeferimento no cartório. Em muitos municípios a prática exige o recolhimento do imposto transmissão antes da lavratura da escritura pública.
Há, porém, fundamento jurídico que vincula o fato gerador ao registro. Ou seja, a efetiva transmissão bens imóveis se aperfeiçoa com o ato registral, conforme o Código Civil.
Na prática administrativa, prefeituras e cartórios condicionam atos à apresentação de guia quitada. Para evitar retrabalho, verifique o procedimento local e agende conforme exigência municipal.
Checklist prático
- Confirmar na prefeitura se exigem guia antes da escritura.
- Reunir documentos para a escritura e para o registro.
- Quitar guias e checar validade das certidões.
- Solicitar a lista atualizada ao cartório registro imóveis.
Atenção: o registro imóveis é o ato que transfere o imóvel ao comprador. Em casos especiais, como áreas de marinha, haverá etapas adicionais.
“Confirmar exigências locais reduz idas ao cartório e atrasa menos o fechamento.”
Variações por estado e município: como checar tabelas e guias oficiais
Compra venda imóveis exige atenção às tabelas públicas. As alíquotas e faixas de emolumentos mudam conforme o estado e o município, e isso afeta o preço final e o valor líquido recebido pelo vendedor.
Prefeituras costumam publicar a base de cálculo do ITBI e simuladores no portal oficial. Os cartórios também divulgam tabelas estaduais com faixas para escritura e registro.
Recomenda-se seguir estes passos práticos:
- Consultar o site da prefeitura para emitir a guia e simular o imposto.
- Verificar tabela do cartório para estimar o custo do registro imóvel e da escritura.
- Salvar PDFs e protocolos das guias para conferência no ato de registro.
Compare municípios quando houver alternativas de localização. Uma diferença pequena na alíquota pode reduzir o preço final ou alterar o valor imóvel considerado pela prefeitura.
Lembre-se: regras federais sobre sobre ganho capital e imposto renda que o vendedor paga são independentes das variações locais. Antes do fechamento, contate o cartório registro para confirmar a lista de documentos e o cálculo do registro.
Custos adicionais que podem entrar na conta
Alguns encargos extras nem sempre aparecem na simulação inicial e podem pesar no fechamento.
Corretagem e SATI
A corretagem em lançamentos costuma variar entre 6% e 8% e muitas vezes está embutida no preço. Isso reduz a margem de negociação do comprador e impacta a atratividade da proposta.
A SATI costuma ficar em torno de 1% e é opcional. Deve ser informada com clareza no contrato para evitar surpresas.
Taxa de interveniência e evolução de obra
A taxa de interveniência pode atingir até 2% quando o financiamento final é feito por banco diferente do da obra. Trata‑se de prática contratual que merece discussão prévia.
A taxa de evolução de obra é calculada com base no INCC e só pode ser cobrada durante a construção. Não é legítima após a entrega das chaves.
Laudêmio em áreas de marinha
O laudêmio aparece em transações de imóveis situados em áreas de marinha. Verificar a incidência é essencial no caso concreto, pois altera custos e prazos.
- Reveja cláusulas e exija discriminação de cobranças no acordo.
- Negocie inclusão ou exclusão de taxas na proposta comercial.
- Compare ofertas para avaliar custo efetivo e garantias de entrega.
“Escrutinar contratos ajuda a identificar cobranças passíveis de negociação.”
Como economizar em taxas e impostos sem comprometer a regularização
Planejar cada taxa antecipadamente evita surpresas e permite negociar melhores condições.
Pesquisa de alíquotas, emolumentos e condições
Verificar tabelas locais é o primeiro passo. Consulte a prefeitura para a guia do ITBI e o cartório para faixas de escritura e registro.
Solicitar simulações formais a mais de um cartório e comparar prazos ajuda a identificar onde os custos são menores ou onde há pagamento parcelado.
Benefícios e isenções: quando é possível obter desconto
Em várias cidades há descontos para primeiro bem residencial e programas habitacionais. Confirmar requisitos evita perda de benefícios.
- Pesquisar alíquotas do ITBI e tabelas de emolumentos.
- Negociar divisão de despesas por acordo contratual.
- Avaliar o CET e alternativas de crédito para reduzir o custo ao longo do tempo.
Dica prática: manter a documentação impecável evita retrabalho no cartório, minimiza taxas extras e protege o comprador em qualquer caso.
Checklist rápido para planejar o orçamento da compra de imóvel
Montar um checklist prático ajuda o comprador a controlar prazos e pagamentos essenciais.
Itens centrais:
- Emitir guias para ITBI, lavratura da escritura e registro, respeitando prazos e ordem de apresentação.
- Solicitar certidões do vendedor e confirmar IPTU e condomínio quitados antes da assinatura.
- Se houver financiamento, incluir laudo de avaliação, CET, seguros e cronograma de liberação.
Verificações práticas:
- Reservar caixa entre 4% e 8% do valor para documentação e margem para extras.
- Conferir dados cadastrais e a matrícula para evitar impedimentos no cartório.
- Checar programas municipais que concedam redução sobre compra venda ou benefícios sobre compra.
Salvar recibos, protocolos e acompanhar cada etapa até a efetiva averbação. Por fim, confirmar o registro imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para consolidar a titularidade.
Conclusão
Uma compra bem-sucedida começa ao mapear taxas, tabelas e exigências do cartório local. Planejar o caixa e organizar a documentação reduz riscos e acelera o fluxo entre ITBI, escritura e registro.
Comparar alíquotas e emolumentos pode gerar economia relevante. O vendedor responde pelo imposto renda sobre ganho capital quando houver lucro; o comprador costuma arcar com o ITBI.
Use simuladores oficiais, consulte prefeituras e cartórios e, se necessário, busque suporte jurídico ou contábil. Entender a estrutura de custos permite negociar melhor e evitar prejuízos na compra venda imóveis.
