Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro registrou 312,2 mil unidades vendidas, com alta de 5% ante o ano anterior. Esse cenário aquece oportunidades, mas também exige mais rigor nas verificações antes da transação.
A aquisição pede checagens documentais e técnicas para reduzir riscos. A matrícula atualizada, certidões negativas, quitação de IPTU e taxas condominiais, Habite-se, CEDI e a escritura registrada formam o núcleo da segurança jurídica. Sem esses elementos, há chance de golpes como falsa titularidade ou venda duplicada.
Este guia apresenta, de modo prático, o processo, os documentos essenciais e os exames técnicos que garantem conformidade. Também orienta sobre custos obrigatórios e ocultos, além da necessidade de assessoria especializada para registrar e consolidar a titularidade do imóvel.
Principais conclusões
- Verificar matrícula e certidões antes de fechar negócio.
- Priorizar laudo técnico e histórico de reformas.
- Contar com assessoria jurídica reduz o risco de fraudes.
- Planejar custos: impostos, emolumentos e eventuais regularizações.
- Registro da escritura é essencial para a segurança patrimonial.
Visão geral do processo de compra e o que mudou no mercado em 2025
Com vendas em alta, a rotina de verificação tornou-se elemento central do processo. Em 2025 o mercado atingiu 312,2 mil unidades vendidas, alta de 5% ante 2024, e isso alterou prazos e práticas nas negociações.
Aquecimento do mercado e crescimento de 5%
O aumento na demanda pressiona propostas e encurta prazos. Quem atua com imóveis precisa combinar rapidez com rigor documental.
Por que o crescimento de fraudes exige checagens reforçadas
Com maior circulação, subiram também as tentativas de golpe. As verificações protegem contra três riscos centrais: falsos proprietários, dívidas vinculadas ao imóvel e irregularidades que impedem o registro.
- Exigir matrícula atualizada (máximo 30 dias) e certidões válidas no ato da escritura.
- Ler o histórico do imóvel para identificar reformas e ônus.
- Validar dívidas tributárias e condominiais antes de avançar para evitar problemas futuros.
Em resumo, a postura recomendada é de atenção e cuidados: priorizar etapas formais e contar com assessoria técnica e jurídica, especialmente em imóveis usados.
Compra de imóvel usado: etapas do Buyer’s Guide do primeiro contato ao registro
O roteiro prático para fechar negócio combina vistoria técnica, checagem documental e etapas contratuais claras. Esse fluxo minimiza riscos e organiza marcos como assinatura, pagamento e entrega das chaves.
Visitação e análise inicial
A visita começa com um checklist físico: estrutura, iluminação, instalações elétricas e hidráulicas, além do entorno. Esse levantamento ajuda a formar o preço e a decisão de seguir com a proposta.
Também é hora de pedir a matrícula atualizada e outras certidões básicas, que servem de base para a avaliação posterior.
Negociação e proposta
Na fase de negociação define-se preço, forma de pagamento e condições suspensivas, como aprovação de crédito pelo banco.
Recomenda-se inserir cláusulas que condicionem a conclusão ao exame dos documentos e ao êxito no registro. Para compra financiada, a instituição exige matrícula regular e, às vezes, laudo de avaliação.
Escritura, ITBI e registro no cartório
A formalização ocorre por escritura pública, com recolhimento do ITBI e posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse último passo, a transferência patrimonial não se consolida.
- Reunir documentos pessoais (RG/CNH, certidão, comprovantes de renda).
- Assinar proposta e contrato com prazos claros para quitação ou financiamento.
- Efetivar escritura, pagar ITBI e registrar para finalizar a venda.
Documentação essencial do imóvel: como ler a matrícula atualizada
A matrícula é o documento que revela toda a trajetória legal do bem e merece leitura cuidadosa. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, ela funciona como o “RG” do imóvel e precisa estar atualizada (máximo 30 dias).
Conferências obrigatórias na matrícula e na descrição do bem
O primeiro passo é verificar se o nome do vendedor coincide com o titular constante na matrícula. Estado civil e anuências aparecem ali e, se houver divergência, atos podem ser invalidados.
Ônus reais, penhoras e averbações de construção e reformas
A leitura atenta do histórico permite identificar transmissões anteriores, hipotecas e penhoras que oneram a propriedade.
Qualquer ônus precisa ser resolvido antes da escritura, sob risco de bloquear o registro. Averbações de construção confirmam regularidade das obras; obras sem averbação prejudicam financiamento e segurança jurídica.
- Cheque titularidade e estado civil.
- Compare descrição com documentos municipais.
- Solicite certidão de ônus reais para confirmar consistência.
Certidões negativas que blindam a transação
Antes da assinatura, confirmar certidões é etapa decisiva para evitar surpresas legais. Essas peças funcionam como um diagnóstico: mostram ônus, dívidas e pendências que podem travar o registro.
Certidão de Ônus Reais e débitos municipais
A certidão negativa de ônus reais comprova ausência de hipoteca, penhora ou gravame sobre o bem. Ela precisa ser compatível com a matrícula e recente (geralmente 30 dias).
A certidão de débitos municipais atesta quitação do IPTU e taxas. Sem ela, o comprador pode herdar dívidas que impedem o registro.
Ações cíveis, trabalhistas e Justiça Federal do vendedor
É necessário solicitar certidões pessoais do vendedor. A busca abrange ações cíveis, trabalhistas e processos na Justiça Federal.
Protestos e execuções em nome do vendedor podem refletir sobre o bem. Por isso, esses documentos devem ser avaliados por assessor jurídico.
Certidões especiais: SPU e protestos quando aplicável
Em áreas de marinha, exige-se certidão da SPU para afastar riscos de ocupação da União.
Protestos e execuções fiscais exigem cuidado redobrado. A organização das certidões e a checagem de prazos reduzem as chances de surpresas na escritura.
- Raio X das pendências e ônus para segurança jurídica.
- Compatibilidade entre certidão negativa de ônus reais e matrícula.
- Levantamento de dívidas municipais para evitar sucessão de passivos.
- Certidões do vendedor mitigam constrições futuras sobre o imóvel.
Escritura pública e registro: por que contrato particular não basta
A escritura pública formaliza a compra venda e é o título hábil para solicitar o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
O contrato particular apenas registra intenções e condições entre as partes. Ele não transfere a propriedade do imóvel.
Sem o registro, o bem permanece em nome do vendedor. Isso abre margem a riscos como penhora, litígios e até nova venda a terceiros.
O registro garante publicidade e oponibilidade contra terceiros. Em outras palavras, torna a transação efetiva perante o mercado e a lei.
- Programar prazos e fundos para escritura e registro logo após cumprir o contrato.
- Verificar ITBI e documentos válidos para evitar exigências cartoriais.
- Em financiamento, pode haver instrumento particular com força de escritura, mas o registro segue obrigatório.
Recomendação: confirmar requisitos com o cartório e o assessor jurídico antes de concluir a operação para consolidar a titularidade do imóvel.
Pendências financeiras: IPTU, taxas condominiais e contas de consumo
Antes de assinar, é essencial mapear pendências financeiras que podem seguir o bem. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, por isso a certidão negativa de débitos municipais é imprescindível.
Como checar quitação de IPTU e parcelamentos
Solicitar os carnês dos últimos cinco anos e confirmar parcelamentos evita surpresas. A verificação inclui checar valores, datas e comprovantes na prefeitura competente.
Declaração de condomínio, atas e balancete para evitar surpresas
Em casos em que há condomínio, peça declaração de quitação ao síndico e confira multas, cotas extras e o fundo de obras.
- Ler atas revela obras previstas e ações judiciais.
- Exigir comprovantes de água, luz e gás na data da transmissão.
- Organizar uma pasta com documentos financeiros acelera a análise cartorial.
Essa checagem bloqueia possíveis problemas como retenção de posse ou cobrança retroativa. Para entender riscos em operações financiadas, consulte a análise sobre risco em financiamentos. A verificação minuciosa garante que o preço pago não venha acompanhado de passivos ocultos.
ITBI, taxas cartorárias e custos ocultos da compra
Os encargos de transferência frequentemente impactam o orçamento final. Para planejar corretamente, é preciso entender as porcentagens praticadas e as variações municipais.
Quanto reservar: ITBI, escritura e registro
O ITBI costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel, conforme o município. Emolumentos de escritura e registro somam, em geral, entre 1% e 2%.
No total, a transferência tende a ficar entre 5% e 7% do negócio. Essa margem já inclui ITBI, escritura e registro, mas não considera custos imprevistos.
Impacto de reformas e regularizações no orçamento
Regularizações como averbações e Habite-se podem elevar os valores. Reformas estruturais—elétrica, hidráulica e impermeabilização—também demandam investimentos significativos.
- Planejar reserva para taxas obrigatórias evita aperto no final.
- Considerar variações municipais e faixas de valor ao fazer o orçamento.
- Prever margem para exigências cartoriais e diligências extras.
- Em financiamentos, alguns custos podem ser incorporados, mas aumentam o CET.
Recomendação: antecipar esses custos para negociar com firmeza e evitar surpresas na etapa final da compra imóvel.
Regularização na prefeitura: Habite-se, CEDI e zoneamento urbano
A regularização municipal é passo decisivo para evitar embargos e entraves no financiamento. Antes de avançar, é preciso checar a situação do imóvel junto aos registros municipais.
Habite-se e risco de embargos ou dificuldades no financiamento
O Habite-se comprova que a construção recebeu autorização para uso. Sem essa certidão, bancos costumam negar crédito e o cartório pode recusar o registro.
CEDI, averbações e conformidade com o plano diretor
O CEDI indica o status da edificação perante a prefeitura e aponta notificações ou restrições. Obras e ampliações precisam estar averbadas para garantir conformidade urbanística.
- O Habite-se valida a construção perante a prefeitura e costuma ser exigido para financiamento e registro adequado do imóvel.
- O CEDI traz o status da edificação e indica irregularidades que demandam regularização.
- A verificação de zoneamento assegura que o uso pretendido seja permitido.
- Obras não averbadas podem gerar multas, exigência de projeto e atrasos na mudança.
Recomenda-se cruzar a matrícula com a documentação municipal e revisar projetos de ampliações antigas. Uma auditoria documental antecipada reduz retrabalhos e agiliza a formalização da transação.
Vistoria técnica do imóvel usado: estrutura, elétrica e hidráulica
A vistoria técnica revela problemas ocultos que alteram custos e segurança. Especialistas do Secovi‑SP recomendam uma checagem completa: avaliar rachaduras diagonais, infiltrações, pisos ocos e esquadrias empenadas.
O foco inicial é a estrutura e a impermeabilização. Infiltrações e rachaduras podem indicar falha na drenagem, na fundação ou ausência de impermeabilização. Áreas úmidas exigem investigação da origem antes de assinar qualquer acordo.
Quadro de luz e fiação
Checar o quadro de luz é essencial. Disjuntores devem estar identificados e em bom estado.
Fiação antiga costuma demandar modernização completa, o que eleva o custo da intervenção.
Pressão d’água, vazamentos e esgoto
Testar torneiras, descargas e observar o escoamento revela vazamentos ocultos. Baixa pressão ou retorno de efluentes sinalizam problemas na rede hidráulica.
Esquadrias, pisos e revestimentos
Portas e janelas empenadas, pisos ocos e revestimentos soltos mostram o nível de manutenção. Esses sinais ajudam a dimensionar a reforma necessária.
- Vistoria qualifica a condição estrutural e identifica infiltrações e rachaduras que impactam segurança.
- Quadro de luz e fiação: verificação de disjuntores e necessidade de troca.
- Hidráulica: verificar pressão, vazamentos e escoamento para evitar obras invasivas.
- Esquadrias e revestimentos indicam investimentos estéticos e funcionais.
- Um laudo técnico amarra os riscos e subsidia a negociação com números.
Golpes comuns e como se proteger na compra de imóveis usados
Ofertas muito abaixo do padrão costumam ser o primeiro sinal de fraude. A segurança em negociação exige cautela e passos verificáveis antes de qualquer pagamento.
Falso proprietário e preço abaixo do mercado
Criminosos usam documentos falsos e propõem valores baixos para acelerar a venda. Para evitar problemas, valide a titularidade com a matrícula atualizada e confira a identidade do vendedor no cartório.
Venda dupla e urgência no registro
O mesmo bem pode ser negociado para vários compradores antes do registro. A rapidez no registro e cláusulas contratuais que protejam o comprador são essenciais para reduzir esse risco.
Golpe da entrada: perda de sinais
Há casos em que exigem 10% como sinal e desaparecem, causando perdas que podem chegar a R$ 25 mil. Use meios de pagamento rastreáveis e condicione qualquer sinal à checagem documental completa.
- Verificar dívidas e pendências evita constrições posteriores sobre o bem.
- Reuniões presenciais, reconhecimento de firma e contratos claros aumentam rastreabilidade.
- Contar com assessoria jurídica padroniza procedimentos e ajuda a evitar golpes em imóveis.
Avaliação de preço e negociação: valor de mercado e oportunidade
Definir um preço justo exige cruzar dados de mercado com a condição real do bem. A análise por metro quadrado ajuda a comparar ofertas e identificar oportunidades locais.
Comparativos por metro quadrado e laudo de avaliação
Consultar comparáveis por m² e solicitar um laudo técnico dá base objetiva à negociação. Bancos costumam pedir esse laudo em financiamentos, mas ele também protege o comprador.
O laudo quantifica defeitos, estima custos de reparo e embasa pedidos de desconto.
Condições de mercado, juros e poder de barganha
Em 2025, juros mais altos reduziram a demanda. Isso aumenta o poder de quem compra à vista ou apresenta propostas com menos contingências.
É prudente somar taxas e custos de transferência — em geral entre 5% e 7% — e orçamentos de obras ao definir o valor final.
- Use comparáveis e laudo para justificar descontos.
- Inclua taxas e eventuais dívidas no cálculo do preço real.
- Documente a negociação com prazos claros para aprovação e registro.
Financiamento e bancabilidade: quando o imóvel é financiável
A liberação de crédito depende tanto da situação registral quanto da conformidade documental do vendedor.
Exigências dos bancos sobre matrícula e certidões
Instituições financeiras exigem matrícula sem pendências e com averbações corretas. Certidões recentes do bem e do vendedor fazem parte do dossiê.
Pendências urbanísticas, judiciais ou hipotecas elevam o risco e podem inviabilizar a operação.
Crédito, FGTS e documentação do comprador
O processo inclui avaliação do bem, análise jurídica e conferência dos documentos pessoais e financeiros do comprador.
- Comprovantes de renda e IRPF.
- Extrato de FGTS quando aplicável.
- Documentação de estado civil e identificação.
Organizar a papelada antes da submissão reduz prazos e aumenta a chance de aprovação. Correções documentais antecipadas facilitam a liberação do crédito e a possibilidade de comprar imóvel sem surpresas.
Condomínio e governança: o que observar além das taxas
A saúde administrativa do condomínio influencia diretamente o custo e a convivência dos futuros moradores. Antes de concluir a negociação, examine documentos que mostram a realidade financeira e operacional.
Inadimplência, fundo de obras e obras previstas
Peça a declaração de quitação, as atas e os balancetes dos últimos 12 meses. Esses registros revelam índices de inadimplência e existências de fundo de obras.
Alto índice de atrasos eleva a probabilidade de chamados extraordinários. Obras previstas ou emergenciais impactam o fluxo de caixa e podem gerar despesas inesperadas.
Regras de uso, vagas, pets e padrão de manutenção
Leia o regimento interno para confirmar regras sobre reformas, vagas e pets. Regras incompatíveis afetam o uso do imóvel e a rotina dos moradores.
- A leitura das atas expõe pendências recorrentes e a qualidade da gestão.
- O padrão de manutenção das áreas comuns sinaliza custos e conforto futuros.
- Checar documentos do condomínio é parte essencial do due diligence.
Conclusão: um condomínio bem gerido reduz incertezas. Verificar pendências e condições administrativas ajuda a tomar decisão segura.
Localização, segurança e contexto urbano
A qualidade da vizinhança afeta mobilidade, conforto e a segurança dos moradores.
Uma análise do entorno deve considerar transporte, escolas, hospitais, comércio, iluminação pública e saneamento.
Infraestrutura, serviços e mobilidade
Verificar opções de transporte público e o tempo de deslocamento diário é essencial.
Serviços próximos, como escolas e hospitais, valorizam o bairro e reduzem custos logísticos.
- Localização define acesso a bens e percepção de segurança.
- Pesquisar criminalidade e fluxo noturno traz um panorama real do entorno.
- Observar o bairro em horários diversos e conversar com moradores ajuda a confirmar impressões.
Riscos de tombamento, desapropriação e restrições ambientais
Consultas à prefeitura sobre zoneamento e planos diretores antecipam mudanças que impactam valor e uso.
“Áreas sujeitas a tombamento ou restrições exigem cuidados extras antes de qualquer decisão.”
- Verificar risco de desapropriação ou restrições ambientais.
- Entender obras previstas que podem gerar impacto positivo ou negativo no mercado imobiliário.
- Alinhar a localização à rotina do comprador para reduzir custos e maximizar bem-estar.
Esses cuidados completam a checagem técnica e documental. A atenção ao contexto urbano protege o investimento e a qualidade de vida.
Checklist final para comprar imóvel usado com segurança
Um checklist objetivo ajuda a evitar surpresas jurídicas e financeiras na etapa final. Esta lista sintetiza os pontos imprescindíveis para concluir a transação com segurança e agilidade.
Documentos do imóvel e do vendedor
Confirmar a matrícula atual (máx. 30 dias) e a certidão negativa de ônus reais.
Verificar escritura anterior registrada, planta aprovada e Habite-se. Pedir certidões do vendedor (cíveis, trabalhistas, Justiça Federal e protestos).
Verificações financeiras e regularização
Checar se não há dívidas de IPTU (últimos cinco anos), taxas condominiais ou contas de consumo em aberto.
Conferir CEDI, averbações de reformas e o histórico de regularização municipal antes de assinar.
Itens de vistoria e registro da propriedade
- Vistoria técnica: estrutura, elétrica e hidráulica; laudo quando possível.
- Resolver pendências e ônus antes da assinatura, com previsão contratual clara.
- Agendar ITBI, escritura e registro imediato para consolidar o direito sobre o imóvel.
Conclusão
Ao encerrar uma negociação, a verificação rigorosa evita surpresas e perdas financeiras. Com o mercado aquecido em 2025 e fraudes em alta, checar matrícula, certidões, Habite-se, CEDI, IPTU, condomínio, escritura registrada, documentação do vendedor e vistoria técnica é decisivo para uma transação segura.
Quem pretende comprar imóvel ou comprar imóvel usado deve priorizar organização documental e registro imediato em cartório. O registro consolida a titularidade e reduz exposição a riscos como venda dupla e entrada fraudulenta.
Na avaliação do valor imóvel, considerar taxas, regularizações e reformas evita cálculo incorreto do custo final. A combinação de laudo técnico, certidões e assessoria profissional transforma o imóvel num bem sólido, alinhado a objetivos de moradia ou investimento.
