Entender o tributo é essencial para quem compra bens imóveis no Brasil. Trata‑se de um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade. Na prática, a guia precisa estar quitada antes da lavratura da escritura e do registro em cartório.
O método de cálculo é direto: aplica‑se a alíquota sobre a base definida pelo município. Em geral, a taxa varia entre 2% e 3% e a base corresponde ao maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência.
Esse tributo impacta o valor final da compra e deve entrar no planejamento financeiro do comprador. Também há variações segundo o cenário: pagamento à vista, imóvel financiado ou unidade na planta podem ter regras locais específicas.
Conferir a alíquota e a base no município onde o imóvel está localizado evita surpresas e atrasos no registro.
Principais conclusões
- Imposto municipal exigido para transferência de propriedade.
- Alíquota costuma ficar entre 2% e 3%, definida por cada município.
- Base de cálculo: prevalece o maior entre preço declarado e valor venal.
- Pagamento é condição para escritura e registro em cartório.
- Verificar regras locais para casos financiados ou na planta evita custos extras.
O que é ITBI e por que ele importa na transferência de propriedade
Ao negociar um imóvel, o pagamento do tributo municipal é condição para formalizar a transferência. Esse imposto sobre transmissão incide apenas em operações de compra venda entre vivos e recai sobre bens imóveis.
O tributo é cobrado no município onde imóvel está localizado e costuma usar como base o valor venal de referência ou o preço declarado, valendo o maior. A cobrança ocorre uma única vez por transação.
Sem a quitação, os cartórios não lavram a escritura nem fazem o registro em nome do comprador. Por isso, é peça-chave para garantir segurança jurídica na transferência propriedade.
- Diferente do ITCMD, este tributo não incide sobre herança ou doação.
- O valor e procedimentos variam conforme cada município.
- Consultar canais oficiais locais evita surpresas no momento da compra.
Para entender outras formas de trocar imóveis ou permuta, veja também permuta de imóveis.
Fundamentos legais e competência municipal do ITBI
A Constituição Federal, no art. 156, II, atribui aos municípios a competência para instituir o imposto sobre transmissão de bens imóveis. Assim, cada cidade pode editar normas sobre alíquotas, base e procedimentos administrativos.
Entendimento do STF: em 2021 o Supremo Tribunal Federal consolidou que o fato gerador ocorre com o registro em cartório, quando a propriedade é efetivamente transferida. Essa definição orienta prazos e o momento do pagamento nas operações.
Incidência e exceções: o tributo recai sobre transmissões inter vivos, isto é, compra e venda. Nas hipóteses de causa mortis e nas doações aplica‑se o ITCMD, tributo estadual distinto.
- Competência municipal para instituir e cobrar o tributo.
- Fato gerador: consolidação da transferência com o registro em cartório.
- Diferenciação clara entre transmissões inter vivos e transferências por causa mortis ou doação.
- Há reexame judicial em torno da antecipação do momento de cobrança em certos municípios.
Essas definições impactam contratos, escrituras e cronogramas. Compradores e vendedores devem checar regras locais para evitar custos e atrasos na transferência de propriedade.
Quem paga o ITBI na compra e venda: prática de mercado e acordos contratuais
Na prática de mercado, a responsabilidade pelo tributo costuma recair sobre quem recebe a propriedade. Em regra, o comprador arca com o custo, pois o imposto incide sobre a transmissão em seu favor.
A legislação não impõe, de forma rígida, quem deve pagar. Vendedor e comprador podem negociar livremente e registrar a condição no contrato compra venda ou no contrato compra.
Recomenda-se explicitar no instrumento quem suporta o pagamento e em que momento ocorrerá a quitação. Isso evita pendências no cartório e atrasos na escritura.
- Por prática, o comprador costuma pagar; porém as partes podem ajustar o acordo.
- Se decidirem dividir o valor itbi, essa repartição deve constar no contrato.
- A guia precisa ser quitada dentro do prazo do município para viabilizar registro.
- Há casos em que o vendedor assume o imposto e compensa no valor do negócio.
Em negociações práticas, deixar claro quem fez o pagamento itbi evita disputas futuras e garante que o imóvel seja transferido sem entraves. Quando o imposto já estiver itbi pago, registre isso no documento para segurança jurídica.
Alíquotas do ITBI nos municípios: como variam e onde consultar
As alíquotas aplicadas pelas prefeituras variam conforme prioridades fiscais e perfil do mercado local. Saber a taxa vigente ajuda a planejar o valor itbi na compra e venda do imóvel.
Faixa típica de alíquotas no Brasil
Na maior parte dos grandes centros, a faixa fica entre 2% e 3%. Essa referência orienta o orçamento do comprador e do vendedor.
Exemplos de capitais e grandes cidades
- São Paulo — 3%
- Rio de Janeiro — 3%
- Curitiba — 2,7%
- Porto Alegre — 3%
- Florianópolis — 2%
- Recife — 3%
- Brasília — 2% (1% para imóvel na planta)
Importante: a prefeitura publica alíquotas e regras locais. Em alguns municipios há taxas diferenciadas para imóveis financiados, programas habitacionais ou faixas de valor.
“Consultar a página da Secretaria de Finanças do município evita surpresas no pagamento do valor itbi.”
Verificar fontes oficiais também revela benefícios e casos de redução para primeiro imóvel ou faixas de preço. Assim, a transação segue com maior segurança.
Base de cálculo do ITBI: valor venal, valor de mercado e avaliação municipal
A base usada para tributar uma transação imobiliária costuma combinar parâmetros formais e a realidade do mercado. Em regra, prevalece o maior entre o preço declarado no contrato e o valor venal de referência adotado pela prefeitura.
Maior valor entre preço declarado e referência fiscal
Esse critério evita subavaliação na transferência de bens imóveis. A prefeitura pode, por norma local, usar um valor venal específico para o tributo, diverso daquele aplicado ao IPTU.
Como o município pode revisar a base pelo mercado
Quando a administração identifica diferença expressiva entre o preço da venda e o valor de mercado da região, ela pode revisar a base e exigir complementação.
- Confrontar contrato e tabela municipal ajuda a estimar o valor itbi antes da assinatura.
- Uma base correta reduz risco de autuação e cobranças posteriores.
- Há procedimentos administrativos para contestar avaliações que destoem da realidade local.
“Verificar a base antes do registro evita surpresas e custos extras.”
Como calcular o ITBI
Determinar quanto será pago passa por identificar a alíquota vigente e a base usada pela prefeitura. A fórmula é direta e fácil de checar em documentos oficiais.
Fórmula essencial
ITBI = alíquota × base de cálculo. Em geral, a base corresponde ao maior entre o preço declarado e o valor venal de referência municipal.
Passo a passo verificável
- Confirme a alíquota no site da prefeitura.
- Compare preço do contrato e tabela fiscal para identificar a base cálculo.
- Aplique a fórmula e registre o valor itbi obtido.
- Documente fontes: guia, contrato e consulta municipal.
Exemplos práticos
- Imóvel de R$ 500.000 com 2% → valor itbi = R$ 10.000.
- Imóvel de R$ 600.000 com 2,5% → valor itbi = R$ 15.000.
- Se o preço for menor que a referência, a prefeitura poderá exigir complementação.
O comprador deve checar regras especiais para financiamentos ou programas habitacionais. Isso assegura que o valor itbi seja correto no momento da compra e evita autuações.
ITBI em compra à vista: aplicação direta da fórmula
Em transações à vista, o procedimento é simples: identifica‑se a base e multiplica‑se pela alíquota vigente do município.
Na prática, aplica‑se ITBI = alíquota × base. A base é o maior entre o preço declarado e o valor venal de referência adotado pela prefeitura.
Exemplo prático: para um imóvel de R$ 450.000 com alíquota de 3% o valor itbi será R$ 13.500. Pequenas variações na alíquota alteram o custo final da compra venda.
- Linearidade: identifique a base e multiplique pela alíquota municipal.
- Verificação: confirme se o município usa tabela específica ou teve atualização recente.
- Comprovante: guarde a guia e o recibo do pagamento para apresentar no cartório.
- Atenção: atrasos no pagamento geram multas e juros, elevando o valor total da operação.
Recomendação: antes de concluir a compra imóvel, consulte o site da prefeitura para evitar surpresas e garantir que o pagamento libere a lavratura da escritura.
ITBI em imóvel financiado: regras locais e casos práticos
Operações com crédito imobiliário podem receber tratamento fiscal diferenciado conforme norma municipal. Isso significa que a alíquota e o método de cobrança variam e devem ser confirmados na Secretaria de Finanças do local.
Exemplo — São Paulo: aplica‑se 0,5% sobre a parte financiada (até o teto de R$ 100.104,16) e 3% sobre a parcela não financiada.
Em números: para um imóvel de R$ 150.000 com R$ 91.000 financiados, o valor itbi é R$ 455 (0,5% de 91.000) + R$ 1.770 (3% de 59.000) = R$ 2.225. Esse exemplo mostra a composição do tributo quando há financiamento.
- Regras locais: financiamentos podem ter alíquotas reduzidas ou tetos distintos por município.
- Documentação: o comprador deve apresentar comprovante do financiamento ao emitir a guia.
- Base de cálculo: pode prevalecer o maior entre preço declarado e valor venal, mesmo com alíquota diferenciada.
Consultar a prefeitura evita surpresas no pagamento itbi e garante que o cálculo siga as normas vigentes.
ITBI em imóvel na planta: o que muda na base de cálculo
Em operações sobre unidades na planta, a base de cálculo frequentemente considera o valor venal estimado do imóvel pronto. Essa projeção evita subavaliação quando a construção ainda está em execução.
Há casos em que o município aplica alíquotas específicas para vendas na planta. Em Brasília, por exemplo, vigora 1% para unidades na planta, enquanto a alíquota geral para usados costuma ser 2%.
Antes da assinatura, recomenda‑se confirmar na prefeitura local a metodologia de avaliação. Isso inclui saber qual tabela usar e quais documentos exigidos para emitir a guia.
- O tributo incide mesmo com obra em andamento; base tende a refletir o imóvel concluído.
- Alguns locais oferecem alíquotas reduzidas para planta, com regras próprias.
- Prazo e etapas de conferência mudam quando a edificação não foi entregue.
Estimativas corretas do valor ajudam o comprador a provisionar custos na compra. Verificar onde imóvel localizado evita surpresas no registro.
Quando pagar o ITBI: momento correto na jornada de compra
Pagar o tributo no tempo certo evita bloqueios no registro do imóvel. Em geral, a guia precisa estar quitada antes da lavratura da escritura e do registro.
Prazo padrão, multas e impactos no cartório
Na prática do mercado, muitos municípios estabelecem prazo de 15 a 30 dias após a emissão da guia para efetuar o pagamento itbi. O comprador deve observar o calendário local e antecipar a operação.
A falta de quitação impede o cartório de lavrar a escritura e completar a transferência. Além disso, atrasos podem gerar multa de até 20%, juros de 1% ao mês e correção monetária.
Débitos não resolvidos correm risco de inscrição em Dívida Ativa, o que complica regularização posterior e eleva o custo final do negócio.
- Momento adequado: pagar antes da assinatura da escritura e do registro.
- Prazos usuais: 15–30 dias após emissão da guia; confirmar no município.
- Consequências do atraso: impedimento no cartório, multa, juros e correção.
- Planeje o pagamento com folga para cumprir o cronograma da transação.
- Guarde o comprovante do pagamento itbi e leve-o ao cartório como prova.
“Quitação em dia facilita a transferência e evita custos extras.”
Onde e como pagar o ITBI: guia, documentos e canais oficiais
Emitir a guia é o primeiro passo prático para concluir a transferência. A guia é gerada no site prefeitura do município onde o imóvel está localizado. Algumas prefeituras mantêm postos presenciais para emitir a guia quando o atendimento online não estiver disponível.
Emissão da guia e canais de pagamento
Após a emissão, o pagamento pode ser feito em bancos conveniados, postos de arrecadação ou por meios digitais oferecidos pela própria prefeitura. Sempre confirme o valor lançado antes de efetuar o pagamento.
Documentos necessários
- RG, CPF e comprovante de endereço do comprador.
- Contrato compra venda ou contrato compra.
- Certidão atualizada do imóvel e documentos do vendedor, quando exigidos.
Guarde o comprovante do pagamento e apresente‑o no cartório para a lavratura da escritura. Verifique também se o município pede anexos extras, como laudo de avaliação ou comprovante de financiamento. Pagamento correto e documentação completa evitam atrasos no registro.
“Conferir a guia antes do pagamento protege o comprador e acelera a transferência.”
ITBI, escritura e registro: o que cada etapa faz na transferência
A sequência correta entre pagamento, escritura e registro evita entraves na transferência de titularidade.
ITBI x Registro de Imóveis
O tributo é exigido para viabilizar a transferência e precede a escritura e o registro. O registro de imóveis é o ato que consolida juridicamente a titularidade em favor do comprador.
A escritura formaliza o negócio entre as partes; já o registro transfere a propriedade perante terceiros.
ITBI x IPTU
O imposto sobre transmissão incide uma única vez na transferência por compra e venda. Em contraste, o IPTU é anual e recai sobre a propriedade mantida.
- Diferencia: tributo na transmissão ≠ ônus anual do imóvel.
- A escritura torna público o ato; o registro confirma a titularidade.
- Cartório exige comprovante do tributo quitado para lavrar escritura e fazer o registro.
“Apresentar a guia paga ao cartório evita atrasos e retrabalho.”
Isenções, reduções e benefícios: quando o ITBI pode ser menor ou não incidir
Existem situações legais em que o tributo sobre transmissão pode ser reduzido ou dispensado. Alguns municípios concedem benefício para facilitar a aquisição do primeiro imóvel financiado pelo SFH ou para unidades de programas habitacionais.
Primeiro imóvel e habitação social: muitas prefeituras aplicam isenção ou desconto para aquisição pelo Sistema Financeiro da Habitação e para projetos de interesse social, como programas de moradia popular.
Operações societárias e entidades sem fins lucrativos
Em operações societárias sem finalidade lucrativa — fusão, incorporação ou cisão — é comum a prefeitura prever isenção quando não há ganho patrimonial.
Entidades sem fins lucrativos também podem receber benefício quando o imóvel destina‑se a atividades sociais. Nesses casos, é obrigatório comprovar o enquadramento legal.
- Benefícios comuns: isenção ou redução para primeiro imóvel via SFH e habitação de interesse social.
- Hipóteses societárias: isenção se a transmissão não visar lucro.
- Entidades: benefícios condicionados ao uso social do imóvel.
- Importante: regras variam conforme a prefeitura; consulte o município antes da compra imóvel.
- Prática recomendada: junte documentação comprobatória ao emitir a guia para obter o benefício e reduzir o valor itbi.
“Consultar a legislação municipal evita surpresas e facilita o reconhecimento do benefício.”
Para planejar os gastos da compra de um imóvel, verifique critérios e prazos municipais e reúna documentos que provem o enquadramento no benefício. Veja também informações sobre custos na página gastos da compra de um imóvel.
Erros comuns ao calcular e pagar ITBI — e como evitá-los
Erros na apuração do tributo podem multiplicar custos na fase final da compra. Um equívoco frequente é usar uma base inferior quando o valor venal do município supera o preço do contrato.
Outra falha recorrente ocorre ao ignorar regras para imóvel financiado. Nesse caso, a alíquota pode sofrer tratamento distinto e o recolhimento sair a menor, gerando cobrança posterior.
Perder o prazo da guia acarreta multa (até 20%), juros e correção. Além disso, falta de anexos ou dados cadastrais incorretos impede a lavratura da escritura no cartório.
- Verifique se o valor itbi calculado considera a tabela do município e a referência de mercado.
- Confirme regras específicas para financiamentos antes de emitir a guia.
- Atente-se aos prazos do pagamento itbi para não atrapalhar o cronograma da compra venda.
- Anexe documentos exigidos e confira os dados do comprador antes do envio.
- Revisar o contrato compra venda e laudos de avaliação sustenta o valor itbi em caso de conferência fiscal.
“Cheque base, prazos e documentação para reduzir riscos e custos.”
Tendências e mudanças: discussões da Reforma Tributária e reexame do tema
Propostas em pauta na Reforma Tributária sugerem antecipar a incidência do imposto para a assinatura do contrato, em vez de vinculá‑la apenas ao registro. Essa alteração afetaria prazos e fluxo de caixa de quem compra.
Contexto jurídico: embora o STF tenha definido em 2021 que o fato gerador ocorre com o registro, o Tribunal aceitou reexaminar recurso de São Paulo. Assim, há chance de rever a posição atual.
Possível antecipação do fato gerador e efeitos práticos
Antecipar a cobrança para o momento contratual pode exigir capital antes da escritura. Compradores precisariam planejar reserva financeira maior.
Prefeituras e municípios manteriam competência para aplicar regras locais. Isso implica que cada prefeitura definirá procedimentos e eventuais ajustes de alíquota.
“Mudanças podem alterar cronogramas, documentação e rotinas cartoriais.”
- Impactos em prazos e necessidade de capital.
- Possível revisão de contratos para adequar responsabilidades.
- Recomenda‑se acompanhar normas municipais e decisões judiciais.
Conclusão
Conclusão
Para obter o valor correto da transação, aplica‑se a alíquota sobre a base escolhida pelo município, sempre considerando o maior entre preço e valor venal.
Planejar esse imposto no orçamento da compra evita surpresas no pagamento e no cartório. Em geral, o comprador arca com o custo, mas as partes podem ajustar isso em contrato.
Benefícios locais reduzem o custo em programas habitacionais ou hipóteses societárias. A guia deve estar quitada antes da escritura e do registro; atrasos geram multas, juros e travam a transferência.
Por fim, acompanhe mudanças legais e decisões judiciais que podem alterar o momento do fato gerador. Assim, a transferência de propriedade segue segura e previsível.
