A escritura definitiva é o documento público que oficializa a transferência de propriedade quando lavrada em cartório de notas e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O contrato compra venda apenas formaliza o acordo entre comprador e vendedor; ele não altera a titularidade da matrícula. Para bens acima de 30 salários mínimos, o Código Civil exige escritura pública, o que traz segurança jurídica.
Antes da lavratura, deve-se recolher o ITBI — geralmente entre 1% e 3% do valor venal — sob risco de atrasos no procedimento.
Sem o registro no cartório de registro, a transferência não se efetiva perante terceiros. Isso explica por que muitos proprietários têm dificuldade para vender, financiar ou usar o bem como garantia.
O texto a seguir apresenta o passo a passo: reunir documentos, pagar tributos, ir ao cartório de notas, lavrar o documento e registrar. Também aborda custos, prazos e soluções para casos como financiamento e herança.
Principais Conclusões
- A escritura pública transfere oficialmente a propriedade e só vale após registro.
- O contrato compra venda formaliza o acordo, mas não transmite titularidade.
- A escritura pública é obrigatória para bens acima de 30 salários mínimos.
- O ITBI deve ser pago antes da lavratura para evitar atrasos.
- Sem registro, há risco maior de fraudes, vendas duplas e dificuldade para financiar.
- O guia trará documentos, custos, prazos e passos práticos para regularizar a transferência.
Visão geral: por que a escritura pública e o registro são indispensáveis
Um contrato organiza o negócio; a formalização em cartório e o registro consolidam a mudança de titularidade.
Contrato compra venda descreve preço, prazos e condições entre as partes. Ele formaliza acordo e orienta obrigações, mas não altera a matrícula nem torna o comprador titular.
Escritura pública lavrada em tabelionato tem fé pública. Após a inscrição no registro imóveis, a transferência passa a valer perante terceiros. Esse conjunto garante segurança jurídica.
Na prática, imóveis sem registro enfrentam entraves para financiamento, repasses e averbações. Discrepâncias entre contrato e ato público geram exigências e atrasos.
Diferenças práticas e base legal
- Contrato: define obrigações e serve de base para a redação da escritura.
- Ato público + registro: constitutivo da titularidade na matrícula.
- Obrigatoriedade: a lei exige escritura para bens acima de 30 salários mínimos, protegendo a cadeia dominial.
Apresentar todos os documentos ao tabelião e alinhar cláusulas evita retrabalhos e reduz riscos de fraude ou disputa possessória.
escritura definitiva de imóvel: conceito, função e quando é obrigatória
A escritura definitiva é o instrumento público que materializa a vontade das partes e formaliza o acordo firmado na compra e venda.
Como documento, ela confirma a venda e só permite a mudança na matrícula após o registro no cartório registro imóveis competente.
Para bens acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é exigida por lei. Mesmo abaixo desse valor, a prática recomenda lavrar o ato e pedir o registro para evitar riscos.
“Sem registro, o título não tem eficácia real perante terceiros.”
- A lavratura pressupõe quitação do preço, conferência de certidões e pagamento de tributos.
- O tabelião confere fé pública, dando presunção de veracidade aos dados.
- Discrepâncias entre contrato compra venda e matrícula geram exigências e atrasos no cartório imóveis.
Resumo: o contrato compra serve como base; a escritura pública (ato público) é o título; e o registro efetiva a transferência do bem.
Documentos necessários: pessoas, imóvel e certidões que o cartório exige
Organizar os documentos pessoais, do bem e as certidões antecipadamente reduz riscos no processo. O tabelião só avança quando tudo está em ordem.
Comprador e vendedor
Pessoas físicas: RG e CPF válidos, certidão de nascimento ou certidão de casamento atualizada (90 dias), pacto antenupcial quando houver, comprovante de endereço e profissão. Em união estável, apresentar dados e anuência do companheiro.
Pessoas jurídicas: contrato social ou estatuto com última alteração, CNPJ, documentos dos administradores com poderes para alienar e certidão simplificada da Junta Comercial (90 dias). Também são exigidas certidões fiscais e previdenciárias.
Do bem
Matrícula atualizada (30 dias) e certidão de ônus e ações (30 dias). Apresentar IPTU, comprovante de situação condominial e cadastro municipal quando aplicável.
Certidões negativas e variações por tipo
Recomenda-se obter certidões negativas trabalhistas, fiscais (federais, estaduais e municipais), judiciais e de protesto do local do bem e do domicílio do vendedor.
- Urbano: negativas municipais e certidões de tributos locais.
- Rural: CCIR, negativa de ITR e prova de reserva legal.
- Marinha: certidão de transferência válida e comprovantes de laudêmio.
- Posse: certidões fundiárias, parecer ambiental e planta assinada por profissional CREA.
Dica: comprador e vendedor devem checar débitos como condomínio e IPTU para evitar retenções. Organize todos documentos em checklists antes de fazer a escritura.
Passo a passo para fazer a escritura definitiva e registrar o imóvel
Siga um roteiro prático para transformar o contrato em título registrado e seguro. O objetivo é reduzir exigências e garantir a transferência sem surpresas.
Reunir todos documentos pessoais das partes (RG/CPF, certidões de nascimento ou casamento) e do imóvel (matrícula atualizada, certidão de ônus, IPTU e comprovante condominial). Verificar validade das certidões evita atraso.
ITBI e tributos
Emitir a guia municipal, conferir a base de cálculo e pagar no prazo. Alíquotas variam entre 1% e 3%; valores muito baixos podem ser impugnados pela prefeitura.
Em Santa Catarina, recolher também o FRJ (0,3%, teto R$ 490,00) antes de fazer a escritura definitiva.
Cartório de Notas e lavratura
Escolher e agendar no tabelionato. Apresentar contrato compra venda, contrato compra quando houver e todas as certidões. O tabelião ajusta o teor conforme as condições do negócio.
Assinatura e emolumentos
O ato é lido às partes e assinado. Os emolumentos são tabelados pelo Tribunal de Justiça e garantem a fé pública notarial do documento.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Protocolar a escritura no cartório competente. O oficial pode emitir exigências; em SC, o prazo para conclusão é de até 30 dias quando tudo está em ordem.
- Ordem recomendada: todos documentos e tributos primeiro; depois lavratura; por fim, o registro.
- Verificar anuência de cônjuge, quitação de financiamento ou inventário antes de proceder.
- Mantenha cópias digitais e físicas de todos documentos e comprovantes (ITBI, emolumentos, FRJ) para resposta rápida a exigências.
Custos, taxas e prazos: quanto custa e quanto tempo leva
Saber quanto se gasta e quanto tempo se espera evita surpresas no processo de registro.
Composição do custo: ITBI, emolumentos do tabelionato (lavratura) e do cartório de registro, além das certidões. Cada certidão custa em média R$ 50 a R$ 200.
ITBI, emolumentos do Tabelionato e do Registro de Imóveis
O ITBI varia entre 1% e 3% do valor venal. Muitos municípios aplicam a maior base entre o declarado e a avaliação oficial.
Emolumentos seguem tabelas do Tribunal de Justiça e mudam por estado. Há taxa para lavratura e outra para o registro ou averbação.
Certidões e despesas opcionais: advogado e despachante
Honorários de advogado e serviços de despachante são opcionais, mas úteis para acelerar exigências e mitigar riscos.
Exemplo prático para um imóvel de R$ 300.000
Em geral, o total varia entre R$ 8.000 e R$ 12.000, conforme alíquotas locais e emolumentos. Reserve margem para exigências e diferenças de avaliação do ITBI.
Diferenças estaduais e destaque para Santa Catarina
Em Santa Catarina existe o FRJ (0,3% com teto de R$ 490). Emolumentos podem chegar a R$ 986,75 por ato. O prazo de registro em SC costuma ser de até 30 dias do protocolo, se não houver exigências.
- Fluxo de pagamento: primeiro certidões e ITBI; depois emolumentos do tabelionato na lavratura; por fim, taxas do cartório ao protocolar.
- Separe orçamento para certidões extras e possíveis contestação do valor venal.
Situações especiais que impactam a escritura e o registro
Nem toda compra e venda segue fluxo padrão. Casos como financiamento, herança e partilha exigem passos extras e documentação específica.
Imóvel financiado: quitação e baixa do gravame
Quando há alienação fiduciária, a instituição financeira mantém garantia até a quitação. É preciso solicitar a baixa do gravame e obter a certidão negativa do credor antes de levar o ato ao tabelionato.
Momento certo: a assinatura final e a transferência ao comprador só ocorrem depois da baixa registrada, salvo cláusulas contratuais que prevejam outro procedimento.
Herança e inventário
Imóveis transmitidos por óbito devem constar em inventário formal ou judicial. A venda só é recomendada após conclusão do procedimento e após atualizada a matrícula em nome dos herdeiros ou do espólio.
Documentos comuns: formal de partilha, alvará ou termo de inventariança, além das certidões pessoais dos herdeiros.
Divórcio e partilha
Regime de bens e decisões judiciais determinam anuências obrigatórias. Sem a partilha homologada, o comprador corre risco por questões de titularidade.
Insira cláusulas claras no contrato para tratar quitação, garantias e responsabilidades. Alinhar tudo com o tabelião evita exigências e atrasos.
- Planejar prazos e custos extras para certidões e registros de partilha.
- Verificar impacto desses atos no cronograma do comprador e vendedor.
- Garantir que atos preparatórios estejam concluídos para uma transferência segura.
Problemas comuns e como evitar: do ITBI às divergências cadastrais
Erros simples na fase final podem travar a transferência e gerar custos extras. Por isso, é essencial conferir toda documentação antes de agendar a lavratura.
Documentação incompleta ou vencida
Certidões com prazo vencido são causa frequente de exigência. Atualize certidões e documentos pessoais das partes antes de protocolar.
Mantenha cópias físicas e digitais dos comprovantes para responder rapidamente a pedidos do cartório imóveis.
Divergências entre contrato, matrícula e dados pessoais
Diferenças em nome, CPF ou estado civil entre o contrato compra e a matrícula atrasam o processo.
Corrija retificações e solicite a matrícula atualizada do imóvel para evitar exigências e custos adicionais.
ITBI atrasado ou base de cálculo contestada
O ITBI não quitado ou impugnado pela prefeitura impede a lavratura. Verifique a base de cálculo com antecedência e gere a guia correta.
Escolha inadequada de cartório e exigências não previstas
Nem todos os tabelionatos e cartório imóveis têm os mesmos requisitos. Consulte o tabelião e o cartório de registro para listar exigências específicas.
Checklist rápido:
- Contrato compra venda coerente com a matrícula;
- Certidão de ônus e certidões negativas atualizadas;
- Comprovantes de quitação (ITBI, condomínio, IPTU);
- Matrícula atualizada e dados das partes conferidos.
Regra prática: ordem: documentos → tributos → lavratura → registro. Guarde protocolos e recibos e procure o tabelião ao menor sinal de inconsistência.
Conclusão
Sem o registro final, o documento permanece como um acordo entre partes, sem eficácia real contra terceiros.
A escritura definitiva registrada no registro imóveis é o que confirma a transferência do imóvel e garante segurança jurídica ao comprador.
O contrato compra ou o contrato compra venda formalizam o negócio, mas não substituem o ato público e o posterior registro.
Organizar documentos, quitar o ITBI e consultar o tabelião agiliza o processo. Manter checklists e prazos reduz custos imprevistos.
Quando houver dúvidas ou situações complexas, buscar assessoria jurídica é recomendado. A formalidade é um investimento em segurança patrimonial e tranquilidade.
