Atualizado em agosto de 2026 pela equipe Ikapuy (CRECI 10441J).
Resposta direta: sim — em 2026 o Santander passou a financiar até 90% do valor do imóvel residencial em operações selecionadas, acima dos 80% que eram o padrão do mercado privado. Na prática, a entrada mínima pode cair de 20% para 10% do valor do imóvel. Mas a condição não é automática: depende da análise de crédito, do seu relacionamento com o banco e das características do imóvel.
O que mudou no financiamento do Santander
Até pouco tempo atrás, a regra geral dos bancos privados era financiar no máximo 80% do imóvel — ou seja, o comprador precisava ter 20% de entrada mais os custos de documentação. A mudança do Santander reduz essa barreira de entrada para parte dos clientes.
Em resumo, as condições divulgadas para imóveis residenciais são estas:
| Condição | Imóvel residencial | Imóvel comercial |
|---|---|---|
| Percentual máximo financiado | até 90% (operações selecionadas) | até 70% |
| Prazo máximo | até 420 meses (35 anos) | até 30 anos |
| Entrada mínima | a partir de 10% | a partir de 30% |
Quanto às taxas, as referências de mercado em 2026 partem de cerca de 11,69% ao ano + TR, e simulações feitas em fevereiro de 2026 apontaram taxa média em torno de 12,49% ao ano + TR. A taxa que você vai receber depende do seu perfil: renda, score, relacionamento com o banco (conta, salário na instituição, investimentos) e valor da entrada.
Quem consegue os 90%? Os critérios que pesam
O percentual máximo não é um direito de todo cliente — é o teto para os perfis mais bem avaliados. Os fatores que aproximam você dos 90%:
- Análise de crédito individual: renda comprovada compatível (a parcela costuma ser limitada a cerca de 30% da renda bruta familiar), score alto e histórico limpo.
- Relacionamento com o banco: receber salário, concentrar investimentos ou contratar produtos do banco costuma destravar taxa e percentual melhores.
- Características do imóvel: imóveis residenciais urbanos, regularizados e bem avaliados pelo laudo do banco.
- Avaliação bancária: o percentual incide sobre o valor da avaliação do banco, que pode ser menor que o preço negociado — a diferença fica por conta do comprador.
Simulação ilustrativa: o que muda na prática
Considere um apartamento de R$ 300.000 em Maringá. A diferença entre financiar 80% e 90%:
| Cenário | Entrada | Valor financiado |
|---|---|---|
| Financiando 80% | R$ 60.000 | R$ 240.000 |
| Financiando 90% | R$ 30.000 | R$ 270.000 |
Com R$ 270.000 financiados em 420 meses pela tabela SAC e taxa de 12,49% a.a. + TR, a primeira parcela ficaria na casa de R$ 3.400 a R$ 3.500 (amortização de ~R$ 643 + juros de ~R$ 2.810), sem contar TR, seguros obrigatórios e tarifas — é um cálculo ilustrativo para você visualizar a ordem de grandeza, não uma proposta. Entrada menor significa parcela maior e mais juros pagos no total: financiar 90% facilita a entrada, mas encarece o financiamento ao longo do tempo.
Vale a pena financiar 90% pelo Santander?
Depende do seu momento. Faz sentido quando o aluguel atual consome um valor próximo da futura parcela e juntar os 20% de entrada levaria anos. Faz menos sentido quando você já tem a entrada maior disponível — nesse caso, financiar menos reduz a parcela e o custo total, e sobra margem para negociar taxa.
Antes de decidir, compare com outros bancos: veja nosso comparativo Caixa ou Itaú: quem tem a menor taxa, entenda a diferença entre tabela SAC e Price e confira a renda mínima exigida no financiamento. A documentação necessária está no nosso guia de documentos para financiamento.
Passo a passo para tentar a condição de 90%
- 1. Simule no site do Santander e em pelo menos mais dois bancos, com os mesmos dados.
- 2. Peça a pré-aprovação de crédito antes de assinar qualquer contrato de compra.
- 3. Verifique se o imóvel escolhido se enquadra (residencial, regularizado, dentro do teto de avaliação).
- 4. Negocie a taxa usando o relacionamento bancário como argumento.
- 5. Reserve de 4% a 6% do valor do imóvel para ITBI, escritura e registro — esses custos não entram no financiamento.
Perguntas frequentes
O Santander financia 90% para qualquer imóvel?
Não. O teto de 90% vale para imóveis residenciais em operações selecionadas, conforme a análise de crédito e a avaliação do imóvel. Imóveis comerciais seguem limitados a cerca de 70%.
Posso usar FGTS na entrada com o Santander?
Sim, quando o imóvel e o comprador se enquadram nas regras do FGTS (imóvel residencial urbano, dentro do teto do SFH, comprador sem outro imóvel na cidade). Veja as regras de uso do FGTS na compra.
Qual renda preciso ter?
Como referência de mercado, a parcela não deve ultrapassar cerca de 30% da renda bruta familiar. Para uma parcela inicial de R$ 3.400, a renda familiar de referência ficaria em torno de R$ 11.300. É possível compor renda com outra pessoa.
A taxa de 11,69% + TR é garantida?
Não — é o piso divulgado em condições ideais de relacionamento. A taxa final sai da análise individual e muda ao longo do ano conforme o cenário de juros.
Sobre este conteúdo
Publicado pela equipe da Imobiliária Ikapuy (CRECI 10441J), que atende compra, venda e locação de imóveis em Maringá e região. Revisado pelos corretores de plantão. Última atualização: agosto de 2026.
Taxas, percentuais e regras de crédito mudam com frequência e variam por perfil. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise do banco. Confira as condições vigentes no Santander.
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