A escritura é um documento público lavrado em cartório que dá validade jurídica à transação entre comprador e vendedor.
O processo segue passos claros: primeiro há o acordo entre as partes. Depois, assinam o instrumento no cartório de notas. Em seguida, leva-se o documento ao cartório de registro para atualizar a matrícula.
Sem esse ato, a transferência não se consolida perante terceiros e a segurança do negócio fica comprometida. A obrigatoriedade existe para compras acima de 30 salários mínimos, segundo o Código Civil.
Em financiamentos pelo SFH/SFI, usa-se um instrumento particular com força similar, com gravame anotado na matrícula e cancelado após a quitação. Não formalizar pode permitir que o vendedor permaneça como titular e até revenda o mesmo bem, gerando litígios.
Principais conclusões
- Escritura pública valida juridicamente a compra e venda.
- Assinatura ocorre no cartório de notas; o registro atualiza a matrícula.
- A formalização garante segurança patrimonial e prova de propriedade.
- Obrigatoriedade acima de 30 salários mínimos; há exceções em financiamentos.
- Faltar a escritura expõe o comprador a riscos de revenda e disputas.
Visão geral: o que é a escritura de imóvel e por que ela importa
Um documento público redigido por tabelião no cartório transforma um acordo privado em prova legal. Essa formalização descreve preço, identificação das partes e a descrição do bem.
Escritura pública em cartório de notas: validade jurídica da compra e venda
A escritura pública confere validade à transação e precede o registro que atualiza a matrícula. Só depois do registro o comprador se torna titular perante terceiros.
Riscos de não formalizar: perda do bem e insegurança
Sem a escritura, o comprador pode ter dificuldade em provar a aquisição. Isso abre espaço para que o vendedor venda novamente ou para disputas judiciais.
- Obrigatoriedade legal: transferências acima de 30 salários mínimos exigem formalização, conforme a lei.
- Financiamento: contratos SFH/SFI têm efeito similar quando registrados.
Imóvel escritura de imóvel como funciona
Antes de assinar, há checagens essenciais que garantem segurança jurídica ao processo. Essas etapas evitam surpresas e protegem o comprador e o vendedor.
Da negociação ao cartório: quando emitir a escritura pública
Após o acordo entre as partes, o primeiro passo é validar documentos pessoais e a matrícula atualizada do imóvel. Só então se agenda a lavratura no cartório notas.
Também é necessário reunir certidões e, se alguém não puder comparecer, providenciar procuração pública. Assim, o fazer escritura ocorre sem atrasos no dia marcado.
Da escritura ao registro: quando a propriedade é, de fato, transferida
Depois da assinatura vem o recolhimento do ITBI e o encaminhamento ao cartório registro competente. A transcrição na matrícula é o ato que efetiva a transferência.
“A assinatura não substitui o registro; somente com averbamento o comprador passa a constar como titular.”
Em financiamentos, o contrato com força legal é registrado com anotação de alienação fiduciária até quitação.
Escritura x registro de imóvel: diferenças, ordem correta e efeito na matrícula
Nem toda assinatura no cartório torna alguém proprietário; o passo seguinte é crucial.
A diferença escritura x registro está na finalidade. A escritura é o documento público que formaliza a compra e entrega prova das partes.
O registro, por outro lado, é o ato que transfere a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis e atualiza a matrícula para o nome do comprador.
Sem o registro, a transação não se torna oponível a terceiros, mesmo quando existe uma assinatura válida. Isso mantém riscos de litígio e ônus não declarados.
- Ordem correta: lavrar a escritura no tabelionato; depois protocolar no cartório registro imóveis da circunscrição do bem.
- Territorialidade: o registro deve ser feito no cartório competente; a escritura pode ser feita em qualquer tabelionato de notas.
- Vantagem prática: entender essa distinção evita retrabalho, custos extras e indeferimento no protocolo.
“A escritura prova o acordo; o registro confere eficácia real.”
Passo a passo para fazer a escritura com segurança hoje
Organização e conferência de papéis garantem maior segurança no ato. Antes de qualquer assinatura, monte um checklist com os documentos pessoais do comprador e do vendedor e com as certidões do bem.
Reunir a documentação necessária
Solicite RG, CPF, certidão de estado civil e comprovante de endereço de todas as partes. Quando couber, inclua pacto antenupcial.
Do bem, peça a matrícula atualizada, certidão de ônus e ações, IPTU quitado e comprovantes condominiais.
Pagar o ITBI e conferir dados antes da assinatura
Calcule o valor do imposto conforme a legislação municipal e guarde o comprovante. Revise nomes, CPF, estado civil e a descrição do imóvel no rascunho.
Assinar no cartório de notas e protocolar no registro
A assinatura ocorre no cartório de notas, com presença das partes ou de procuração pública. Em seguida, protocole o documento no cartório de registro da circunscrição do bem.
Atualizar a matrícula: quando o comprador vira proprietário
Só após a averbação na matrícula o comprador passa a figurar como titular e a transação se torna oponível a terceiros.
“Revise e corrija erros materiais no tabelionato antes do registro para evitar problemas futuros.”
Documentos essenciais para a escritura: comprador, vendedor e imóvel
Antes de levar o documento ao cartório, é preciso reunir uma lista mínima de papéis pessoais e do bem.
Documentos do comprador e do vendedor
Para as partes, solicite RG, CPF e certidão de nascimento ou casamento atualizada. Inclua pacto antenupcial quando houver.
Também peça comprovante de endereço e indicação da profissão. Esses dados constam no corpo do ato e evitam correções posteriores.
Documentos do imóvel
Do bem, reúna a matrícula atualizada e a certidão de ônus e ações emitida pelo cartório de registro. Junte certidões forenses locais que possam revelar litígios.
Adicione comprovante de IPTU, declaração de inexistência de débitos condominiais e o comprovante de recolhimento do ITBI quando aplicável.
- Alguns tabelionatos podem pedir planta, laudos ou a escritura anterior — confirme antes.
- Verifique coerência entre matrícula, endereço e área para evitar exigências no registro.
- Reunir toda a documentação acelera a lavratura e reduz exigências posteriores.
“Documentar corretamente é a melhor prevenção contra surpresas e atrasos.”
Para detalhes práticos sobre o rito e exigências, entenda o processo e prepare os papéis com antecedência.
Quanto custa a escritura e o registro: tabelas estaduais, ITBI e possíveis isenções
Saber quanto custa a formalização evita surpresas no fechamento do negócio. Os valores variam por estado e por município, por isso é importante simular antes de assinar.
Entendendo taxas e emolumentos por estado e pelo valor do bem
As cobranças do tabelionato seguem tabelas progressivas publicadas anualmente. Isso significa que o valor do ato cresce conforme faixas do preço declarado.
Além dos emolumentos, incide o ITBI, que é definido por lei municipal, e taxas administrativas. Peça ao cartório e à prefeitura um orçamento detalhado antes do fechamento.
Gratuidade para famílias hipossuficientes: quando é possível
Algumas pessoas têm direito à gratuidade. Em geral, há requisitos de renda e comprovação que variam conforme normas locais.
“Consultar tabelas estaduais e simular custos reduz riscos e facilita o planejamento financeiro.”
- Consulte Corregedorias ou ANOREG para tabelas e atualizações.
- Em financiamentos SFH/SFI, há custos de registro e de averbação da alienação fiduciária.
- Considere custos extras: certidões, diligências e eventuais retificações.
Exceções e casos especiais: financiamento, usucapião e “contrato de gaveta”
Algumas situações recebem tratamento jurídico especial, independente da lavratura comum. Nelas, a transmissão bens imóveis ocorre por vias distintas e exige atenção ao registro final.
Financiamento SFH/SFI e alienação fiduciária
No financiamento pelo SFH ou SFI, o banco firma um contrato particular que tem força similar à escritura quando levado ao cartório registro imóveis.
A propriedade fica gravada por alienação fiduciária na matrícula até a quitação. Ao pagar a dívida, a instituição emite carta de quitação.
Com esse documento, o comprador solicita ao registro imóveis a baixa do gravame e a consequente liberação da transmissão bens.
Usucapião e regularização
A usucapião permite adquirir a propriedade por posse prolongada. O procedimento pode ser judicial ou extrajudicial.
Essa via não segue a lógica típica de compra venda, mas deve terminar com ato registral válido para conferir segurança perante terceiros.
Contrato de gaveta: riscos e limites
O contrato de gaveta é um acordo particular sem eficácia para registro. Ele não substitui a escritura pública nem o registro, e mantém o vendedor como titular.
Risco: o comprador fica exposto a perda do bem e a litígios. Recomenda-se assessoria e redirecionar o acordo para instrumento registrável.
“Qualquer exceção só se consolida com um ato registral efetivo; o registro é que garante a oponibilidade a terceiros.”
- Recomendação: buscar orientação para transformar contratos particulares em títulos registráveis.
- Verificar a documentação bancária e a carta de quitação antes de solicitar a baixa no cartório registro imóveis.
- Priorizar atos que confiram segurança ao comprador e ao vendedor.
Conclusão
O fechamento legal do negócio combina documento público, pagamento de tributos e registro final no cartório. Essa sequência torna a compra venda válida e transfere a titularidade na matrícula.
Para garantir a propriedade no nome do comprador é preciso seguir o processo completo: reunir documentação, recolher o ITBI e protocolar no cartório competente. Os custos variam conforme o valor e as tabelas estaduais, por isso convém simular antes.
Contratos informais não substituem atos registráveis. Em casos de financiamento SFH/SFI ou regularização, confirme a registrabilidade do título para preservar a segurança patrimonial e evitar riscos ao futuro proprietário.
