Resumo curto: A averbação prevista no §1º do art. 53 da Lei 8.212/1991 visa impedir atos voluntários do devedor, mas não impede a atuação de outros credores por via executiva.

Na prática, tribunais superiores já firmaram entendimento de que a indisponibilidade tem finalidade restrita. O STJ admitiu nova penhora e até alienação forçada em execução diversa, respeitando a reserva do crédito fazendário.

O Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou raciocínio similar ao autorizar a constrição mesmo com averbação. Assim, a medida administrativa não funciona como blindagem absoluta contra a penhora. Operadores do direito devem observar prazo, fundamentação e ordem de preferência dos créditos.

Principais conclusões

A averbação impede apenas atos voluntários do devedor.
É possível requerer penhora em execução por outro credor.
STJ e TJ-SP admitem nova constrição com reserva do crédito fiscal.
Registro imobiliário não pode recusar penhora por argumento de mérito.
Cuidados processuais reduzem riscos de nulidade na expropriação.

Entendendo a indisponibilidade de bens e a penhora no processo de execução

O §1º do art. 53 da Lei 8.212/1991 incide sobre a capacidade do titular de dispor da sua propriedade, impedindo negócios voluntários. Essa indisponibilidade protege o crédito fazendário contra alienações privadas.

Por outro lado, no âmbito do processo civil a responsabilidade patrimonial alcança todos os bens do devedor (art. 591 do CPC/1973; hoje art. 789 do CPC/2015). Assim, a execução não é automaticamente barrada pela averbação.

A penhora é a apreensão judicial destinada à satisfação do crédito; a expropriação é a alienação forçada ordenada pelo Judiciário. Esses atos processuais diferem de atos de disposição privada, como venda ou doação.

Importante: a indisponibilidade não cria hipótese nova de impenhorabilidade. Apenas normas legais expressas afastam a sujeição do bem à execução.

Atos privados: venda, doação, permuta.
Atos processuais: penhora, adjudicação, arrematação.
Regra legal: execução alcança bens salvo impenhorabilidade prevista em lei.

No caso prático, tribunais têm admitido constrição e até alienação forçada, preservando a reserva do crédito fiscal e a ordem de preferência entre credores.

Base legal e jurisprudência: quando a indisponibilidade não impede a penhora

A norma do art. 53, §1º da Lei 8.212/1991 torna a averbação impedimento contra atos voluntários do devedor. Entretanto, essa restrição não atinge automaticamente atos jurisdicionais praticados em execução promovida por outro credor.

Alcance e limites da restrição

O alcance da indisponibilidade recai sobre a alienação privada. Em contrapartida, a penhora e a alienação judicial são atos do juízo e não estão, em regra, bloqueados pela averbação.

Precedentes relevantes

STJ: REsp 512.398/SP autorizou alienação forçada, com reserva dos valores do crédito fazendário.
STJ: REsp 615.678/SP reconheceu a possibilidade de nova penhora em execução diversa.
TJ‑SP: admitiu penhora apesar da averbação, aplicando a ordem prevista no art. 797, parágrafo único, do CPC.

Coordenação entre execuções e prioridades

O CPC e o CTN organizam sucessivas penhoras, a ordem de pagamento e privilégios materiais. Assim, o credor requerente deve demonstrar suficiência do valor do bem e indicar a reserva ao juízo fazendário.

Imóvel indisponível pode ser penhorado

Na prática forense, a constrição sobre bens com averbação exige demonstração objetiva da necessidade da medida. O credor deve provar liquidez, certeza e exigibilidade do crédito e justificar a utilidade do bem como garantia do pagamento.

Documentação essencial inclui matrícula atualizada, certidões de ônus, avaliações e demonstração de que o valor estimado suporta a satisfação do crédito, respeitando a reserva ao juízo fazendário.

Reserva e ordem de preferência

O STJ admite alienação forçada após segunda penhora, com reserva dos valores relativos ao crédito fiscal (REsp 512.398/SP). O art. 797, § único, do CPC mantém a anterioridade quando há pluralidade de penhoras.

Ao deferir expropriação, destaque-se no auto a reserva dos valores vinculados ao crédito fiscal.
Em caso de parcelamento, mantenha a reserva em depósito judicial até o adimplemento, conforme Tema 1012/STJ.
O proprietário não pode praticar alienação voluntária sobre bem com averbação, mas o juízo pode ordenar a alienação.

Como proceder na prática: passo a passo para credores e advogados

O primeiro passo é obter a certidão de matrícula atualizada no Registro de Imóveis. Isso permite identificar penhoras, averbações e demais gravames previstos no §1º do art. 53 da lei 8.212/1991.

Localização e verificação

Verificar a matrícula informa sobre ônus e sobre a existência de execuções paralelas. Recolher certidões e laudo de avaliação reduz problemas futuros.

Pedido de penhora e ordem legal

No pedido, observar a ordem prevista no CPC e na LEF e fundamentar eventual inversão, lembrando o entendimento do Tema 578/STJ. Anexar título executivo, planilha de débito e provas de que outros bens são insuficientes.

Concurso de penhoras e coordenação

Comunicar os juízos das execuções concorrentes (arts. 797 e 908 do CPC) para preservar prioridades. Indicar reserva do crédito fazendário no auto quando houver risco de diluição.

Expropriação e bloqueios

Na fase de expropriação, incluir cláusula de reserva do crédito fiscal no mandado. Ao usar SISBAJUD, fundamentar bloqueio conforme Tema 425/STJ e considerar efeitos do parcelamento (Tema 1012/STJ) na preservação da garantia.

Documentos essenciais: certidão de matrícula, título executivo, laudo e planilha atualizada.
Boas práticas: checar execuções fiscais e comunicar juízos para evitar divergências sobre anterioridade.

Conflitos entre credores, anterioridade da penhora e preferência material

Quando há várias execuções sobre o mesmo bem, a regra da anterioridade define quem terá prioridade no pagamento.

Art. 797 e art. 908 do código processo civil regulam o concurso singular entre credores. A ordem cronológica da constrição costuma prevalecer quando os bens não bastam para todos os créditos.

Preferências materiais e precedentes

O CTN, no art. 186, atribui preferência ao crédito trabalhista sobre o tributário. O STF, no Tema 1220 (ata de 03/04/2025), reconheceu prioridade dos honorários advocatícios em relação ao crédito tributário.

Coexistência de execuções e efeitos práticos

A ADPF 357 afastou hierarquia automática entre entes federados; aplica-se a anterioridade das penhoras e, na igualdade, o rateio proporcional (art. 962 CC; art. 126 da Lei 11.101/2005).

Regra: provar a penhora efetivada sobre o bem penhorado para acessar a preferência.
Na prática: reservar valores no auto de arrematação para créditos prioritários.
Cuidado: quando a empresa é executada, avaliar impacto sobre a continuidade e a maximização dos valores para todos os credores.

Exceções e limitações: hipóteses de impenhorabilidade e particularidades

Algumas proteções jurídicas afastam a constrição sobre determinados bem essenciais. É necessário identificar a natureza do ativo e o fundamento legal antes de qualquer ato executivo.

Bem de família: é impenhorável e irrenunciável, mesmo quando indicado pelo devedor. A proteção subsiste em caso de locação, conforme orientação da PGFN.

Pequena propriedade rural familiar: o STF (Tema 961) admite impenhorabilidade quando a área total for inferior a quatro módulos fiscais e os terrenos forem contínuos.

Sede de estabelecimento: o STJ (Tema 287) autoriza, em caráter excepcional, a constrição da sede quando não existirem outros bens, com cautela para não inviabilizar a empresa.

Alienação fiduciária: o bem pertence ao credor fiduciário; aceita-se, porém, a penhora dos direitos contratuais para garantir a dívida.

Usufruto: não se penhora o direito em si; admitem-se constrições sobre frutos e sobre a nua-propriedade, segundo entendimento consolidado do STJ e da PGFN.

BLOQUEIO BANCÁRIO: o Tema 425/STJ dispensa exaurimento prévio; o Tema 1012 regula o bloqueio em parcelamento, permitindo substituição por garantia idônea quando cabível.

Argumentar caso a caso, equilibrando proteção de bens essenciais e eficácia da execução.
Comprovar requisitos materiais — matrícula, módulos fiscais, impacto na atividade — para evitar nulidade.
Indicar reserva ou substituição de garantia quando a constrição afetar atividade empresarial.

Registro imobiliário: como viabilizar a averbação da penhora e o registro da arrematação

No cartório, o registrador faz a qualificação formal dos atos e não reexamina o mérito da decisão judicial. Essa limitação protege a autoridade do juiz e evita conflitos entre a serventuária e o tribunal justiça.

Qualificação registral x mérito da decisão judicial

A qualificação registra requisitos formais: identificação do mandado, assinatura válida e compatibilidade com a matrícula. O oficial não pode negar registro por entender que a decisão é equivocada.

“Decisão administrativa de corregedoria não contraria decisão jurisdicional.”

STJ, CC 32.641/PR

O que deve constar do mandado e da carta de arrematação/adjudicação

O mandado deve trazer identificação completa da matrícula, do executado e do credor, além de referência a penhoras anteriores.

Transcrição da fundamentação sobre o alcance do art. 53, §1º da lei 8.212/91.
Na carta de arrematação/adjudicação: descrição dos imóveis, edital, lance vencedor e condições de pagamento.
Cláusula de reserva ao crédito fazendário quando aplicável e indicação da destinação do produto.

Se houver negativa indevida, o interessado deve suscitar dúvida registral ou apresentar a decisão judicial que determina o ato. Alegar precedentes do STJ reduz riscos de entrave administrativo.

Recomendação prática: o credor acompanhe o trâmite, saneie exigências formais e mantenha comunicação com o juízo para emitir mandado com todos os requisitos. Uma determinação judicial clara evita problemas de qualificação e garante segurança aos terceiros quanto aos direitos sobre o bem.

Conclusão

Em resumo, a jurisprudência consolida o entendimento de que a averbação prevista no §1º do art. 53 não transforma-se em blindagem absoluta. A indisponibilidade limita atos voluntários do devedor, sem obstar a atuação de outros credores mediante penhora ou alienação judicial, desde que respeitados os créditos fazendários.

Na prática, a efetividade da execução exige observância da ordem legal, da preferência material e da reserva de valores. Temas do STJ (425 e 1012), REsp 512.398 e 615.678 e decisões do TJ‑SP orientam a coordenação entre execuções e eventuais bloqueios.

Ao final, o gestor do processo e o advogado devem atuar com fundamentação técnica. Assim, o credor, o proprietário e o juízo alcançam segurança jurídica e melhor satisfação da dívida, no sentido de preservar valores e evitar litígios.