O Célis Park como investimento tem um argumento que mistura frontier e fundamento: está na Zona 08 — região em aceleração de valorização —, ao lado da Unicesumar — uma das maiores universidades privadas do país —, com lazer entregue climatizado (diferencial que sustenta o ticket de locação) e 4 unidades por andar (escassez que sustenta o preço de revenda). Esta análise quantifica esse argumento.
A Unicesumar e a Zona 08: um motor de demanda que não desliga
A Universidade Cesumar (Unicesumar) tem mais de 50.000 alunos, entre presenciais e EAD que frequentam o campus. Esse volume gera demanda constante de locação na Zona 08 — estudantes, professores, colaboradores e profissionais de saúde dos hospitais e clínicas próximos. Para o investidor, a Unicesumar é um âncora de demanda que funciona independente de ciclos econômicos: enquanto existir universidade, haverá estudante precisando de moradia.
Para apartamentos de 76-78 m² com suíte e lazer de qualidade na Zona 08, o público de locação vai além do estudante — executivos e pós-graduandos que preferem um apartamento de maior metragem com lazer do que republica de estudante também são locatários naturais do Célis Park.
Yield estimado de locação
Para 76-78 m² com suíte, sacada gourmet a carvão e lazer climatizado próximo à Unicesumar na Zona 08, o aluguel praticável deve situar-se entre R$ 2.800 e R$ 3.800/mês dependendo do andar e do momento de mercado. Sobre um ticket de R$ 680.000, o yield bruto anual fica entre 4,9% e 6,7%.
O lazer climatizado e o car wash elevam o ticket de locação acima do m² simples da região — o locatário qualificado paga prêmio pelo ar-condicionado nas áreas comuns (especialmente relevante no verão de Maringá) e pelo car wash (para quem tem carro).
Ganho de capital: em construção é diferente de lançamento
O Célis Park está em construção — o maior ciclo de valorização (do lançamento ao início das obras) já ocorreu para quem comprou cedo. Para quem entra agora, o ganho de capital até as chaves é menor do que seria em um lançamento, mas ainda existe: à medida que a obra avança para a entrega, o preço de mercado do imóvel sobe porque o risco cai.
Para o comprador de fase de obra, a vantagem está em: menor prazo para as chaves (e portanto menor exposição ao INCC), maior certeza de entrega (obra já iniciada) e eventual negociação de condições de entrada com unidades disponíveis que o mercado primário não absorveu no lançamento.
Por que 4 unidades por andar importa para o yield
Com apenas 4 unidades por andar em 74 total, a concorrência interna de locação no Célis Park é estruturalmente baixa. Quando você precisar locar, há no máximo 73 outras unidades no mesmo endereço concorrendo com a sua — e em um mercado de locação qualificada, 74 unidades não lotam o mercado local de um bairro em crescimento.
Para a análise do fluxo de caixa, leia Célis Park: simulação de financiamento. Para entender os custos pós-entrega, veja Célis Park pós-chaves: condomínio e locação. Para ver quem é o comprador ideal do Célis Park, acesse Para quem é o Célis Park.
Acesse a LP do Célis Park ou pelo WhatsApp (44) 99722-8282. CRECI 10441J.
